94 procent Spaanse woningen energie-onzuinig: slechts 39 procent heeft geregistreerd energielabel

Het overgrote deel van de Spaanse woningvoorraad is energetisch weinig efficiënt. Volgens het nieuwe rapport Estado de la eficiencia energética en España 2026 van vastgoeddata-specialist Accumin valt maar liefst 94,2 procent van de woningen in de energieklassen D tot en met G.

Tegelijkertijd heeft slechts 39 procent van alle Spaanse woningen een geregistreerd energiecertificaat. Dat betekent overigens niet dat de overige 61 procent illegaal wordt bewoond: een energiecertificaat is vooral verplicht op bepaalde momenten, zoals bij verkoop, verhuur aan een nieuwe huurder en bij bepaalde renovaties.

Twee derde van de woningen heeft label E

De onderzoekers gebruikten geregistreerde energiecertificaten van de autonome regio’s en modelleerden daarmee de energieprestatie van de totale Spaanse woningvoorraad.

Daaruit komt de volgende verdeling naar voren:

• 67,3 procent: label E
• 12,6 procent: label G
• 9 procent: label F
• 5,4 procent: label D
• 3 procent: label C
• 1,6 procent: label B
• 1,2 procent: label A

Slechts een klein deel van de Spaanse woningen behoort dus tot de meest energiezuinige categorieën A, B en C.

Oude woningvoorraad belangrijkste oorzaak

Een belangrijke verklaring is de leeftijd van de Spaanse woningen.

Een groot deel werd gebouwd voordat strenge eisen aan isolatie en energieverbruik bestonden. Denk aan woningen met:

• nauwelijks geïsoleerde gevels;
• enkel glas of oud dubbel glas;
• slecht geïsoleerde daken;
• verouderde verwarmingssystemen;
• weinig aandacht voor luchtdichtheid;
• inefficiënte warmwatervoorzieningen.

Nieuwbouw scoort doorgaans aanzienlijk beter, maar vormt volgens het onderzoek nog geen 4 procent van de totale woningvoorraad.

Slechts 39 procent heeft daadwerkelijk een geregistreerd certificaat

Opvallend is dat maar 39 procent van de Spaanse woningen momenteel beschikt over een geregistreerd Certificado de Eficiencia Energética.

Dat percentage ligt veel hoger bij appartementen dan bij vrijstaande woningen. Bij woningen in appartementencomplexen bedraagt de dekking volgens Accumin ongeveer 51,6 procent, tegenover slechts 17,5 procent bij vrijstaande woningen.

De verklaring is deels dat veel woningen jarenlang binnen dezelfde familie blijven of niet worden verkocht of verhuurd. Zonder zo’n aanleiding bestaat er niet altijd een verplichting om alsnog een certificaat te laten opstellen.

Madrid en Málaga relatief vaak gecertificeerd

Er zijn grote regionale verschillen.

Het grootste aandeel geregistreerde certificaten wordt gemeten in:

• Madrid: 69 procent
• Navarra: 58 procent
• Barcelona: 55,3 procent
• Málaga: 51,8 procent

Ook Girona, Tarragona, Asturië, Cantabrië, La Rioja, Lleida en de Balearen komen boven de 40 procent uit.

Dat betekent overigens niet automatisch dat woningen daar energiezuiniger zijn. Een hoog percentage certificaten zegt vooral iets over hoeveel woningen daadwerkelijk zijn gecertificeerd.

Veel kustgebieden scoren juist slecht op energiezuinigheid

Ook voor Nederlanders en Belgen die aan de Spaanse kust een huis bezitten of zoeken, is het onderwerp relevant.

Volgens het onderzoek heeft in onder meer Las Palmas, Castellón, Tenerife, Tarragona, Ceuta en Cantabrië meer dan 96 procent van de gecertificeerde woningen een label D, E, F of G.

Een appartement vlak bij zee kan dus aantrekkelijk gelegen zijn, maar energetisch nog steeds zeer slecht presteren.

Wanneer is een energiecertificaat verplicht?

In Spanje is een geldig energiecertificaat onder meer verplicht wanneer een bestaande woning wordt:

• verkocht;
• verhuurd aan een nieuwe huurder;
• of wanneer bepaalde grote renovaties of uitbreidingen worden uitgevoerd.

De eigenaar is verantwoordelijk voor het laten opstellen en registreren van het certificaat.

Wie zijn woning niet verkoopt of opnieuw verhuurt, hoeft dus niet automatisch alleen vanwege het lage energielabel een nieuw certificaat aan te vragen.

Energielabel moet al in de woningadvertentie staan

Wie een woning te koop of te huur aanbiedt, moet de energieklasse al in de advertentie vermelden.

Dat geldt niet alleen voor makelaarskantoren, maar ook voor:

• woningwebsites;
• vastgoedportalen;
• advertenties;
• brochures;
• andere verkoop- en verhuurpublicaties.

Volgens de Spaanse regelgeving moet vóór het publiceren van zo’n aanbod dus al een geldig energiecertificaat beschikbaar zijn.

Bij verkoop krijgt de koper het certificaat

Bij de verkoop van een bestaande woning moet een kopie van het geregistreerde energiecertificaat samen met het energielabel bij de koopovereenkomst worden gevoegd.

Bij verhuur wordt de energie-informatie eveneens aan de huurder verstrekt.

Voor een koper is het daarom verstandig het certificaat al ruim vóór het tekenen van de koopakte op te vragen.

Hoe lang blijft een Spaans energielabel geldig?

Een energiecertificaat is normaal gesproken maximaal 10 jaar geldig.

Er is één belangrijke uitzondering:

Label G is maximaal 5 jaar geldig.

De eigenaar is verantwoordelijk voor tijdige vernieuwing wanneer een nieuw geldig certificaat nodig is. Na energiebesparende renovaties mag het certificaat bovendien vrijwillig eerder worden vernieuwd om de verbeterde score vast te leggen.

Renovatie kan energieverbruik fors verlagen

Volgens Accumin leveren energierenovaties bij vrijstaande woningen gemiddeld de grootste verbetering op.

Daar kan het energieverbruik volgens de analyse met ongeveer 25 tot 75 procent afnemen. Vaak resulteert dat in een verbetering van één of twee energieklassen.

Bij appartementen ligt de geraamde energiebesparing tussen 10 en 50 procent. Een verbetering van het officiële label is daar lastiger, omdat belangrijke onderdelen zoals gevels en daken gemeenschappelijk eigendom zijn.

Bij appartementen kun je niet alles zelf beslissen

Wie eigenaar is van een appartement in Spanje kan bijvoorbeeld relatief gemakkelijk zelf:

• ramen vervangen;
• airconditioning efficiënter maken;
• warmwaterapparatuur verbeteren;
• zonwering plaatsen waar dat is toegestaan.

Maar voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke gevels, daken of andere delen van het complex is vaak toestemming van de comunidad de propietarios, de vereniging van eigenaren, nodig.

Dat maakt grootschalige energierenovatie bij appartementencomplexen soms ingewikkelder en langzamer.

Spanje moet renovatietempo verhogen

Om de nationale doelstellingen richting 2030 te halen, moet Spanje volgens het onderzoek ongeveer 26.394 GWh aan residentieel eindenergieverbruik verminderen.

Daarvoor zouden onder andere:

• de thermische schil van ongeveer 1,2 miljoen woningen moeten worden gerenoveerd;
• ongeveer 3,5 miljoen verwarmings- en warmwatersystemen moeten worden vervangen.

Volgens Accumin moet het renovatietempo richting 2030 ongeveer anderhalf keer zo hoog worden als tussen 2020 en 2025. Voor een vrijwel klimaatneutrale woningvoorraad richting 2050 zou de versnelling nog veel groter moeten worden.

EU verbiedt verkoop van slechte energielabels niet

Over dit onderwerp circuleert veel verkeerde informatie.

Regelmatig wordt beweerd dat woningen met bijvoorbeeld label E, F of G vanaf 2030 niet meer verkocht of verhuurd zouden mogen worden.

Dat klopt niet.

De Europese Commissie heeft dit expliciet tegengesproken. De huidige Europese richtlijn legt geen algemeen verkoop- of verhuurverbod op voor particuliere woningen met een slecht energielabel. Ook schrijft de EU niet voor dat iedere particuliere woning vóór 2030 verplicht naar een bepaald label moet worden gerenoveerd.

Wat eist Europa dan wel?

De Europese richtlijn richt zich op het energieverbruik van de woningvoorraad als geheel.

Lidstaten moeten maatregelen treffen waardoor het gemiddelde primaire energieverbruik van woningen afneemt:

• ongeveer 16 procent in 2030;
• ongeveer 20 tot 22 procent in 2035.

Minstens 55 procent van die besparing moet afkomstig zijn uit renovaties van de slechtst presterende woningen. De lidstaten mogen grotendeels zelf bepalen hoe zij dit bereiken.

Voor niet-residentiële gebouwen gelden wel andere en strengere minimumprestatie-eisen.

Energielabel wordt steeds belangrijker bij de waarde van een woning

Ook zonder verkoopverbod kan een slecht energielabel financieel steeds relevanter worden.

Uit eerder onderzoek van Accumin en IESE naar ruim 243.000 Spaanse woningen bleek dat energie-efficiëntie een aantoonbaar positief verband heeft met de woningwaarde, ook nadat rekening is gehouden met locatie, woningtype, leeftijd en andere kenmerken.

Voor kopers wordt het energielabel daardoor steeds meer een factor naast ligging, oppervlakte en staat van onderhoud.

Een huis met een laag label kan immers hogere toekomstige kosten betekenen voor:

• verwarming en koeling;
• nieuwe ramen;
• isolatie;
• warmtepomp of airconditioning;
• warm water;
• zonnepanelen;
• renovatie van gevel of dak.

Belangrijk voor wie een huis in Spanje koopt

Wie een bestaande Spaanse woning bekijkt, doet er daarom goed aan het energiecertificaat vóór de aankoop op te vragen.

Kijk daarbij niet alleen naar de letter A tot en met G, maar ook naar:

• energieverbruik per vierkante meter;
• CO₂-uitstoot;
• type verwarming en koeling;
• kwaliteit van ramen;
• isolatie van dak en gevel;
• aanbevelingen voor verbetering in het certificaat;
• datum waarop het certificaat verloopt.

Een relatief goedkope woning met label G kan uiteindelijk minder aantrekkelijk zijn wanneer er veel geld nodig is om het comfort en energieverbruik op peil te brengen.

Energiecertificaat is niet hetzelfde als cédula de habitabilidad

Dit wordt regelmatig door elkaar gehaald.

Een Certificado de Eficiencia Energética geeft informatie over het energieverbruik en de energieprestatie van een woning.

Een cédula de habitabilidad is een bewoonbaarheidsattest waarmee wordt aangetoond dat een woning aan bepaalde minimale eisen voor bewoning voldoet.

Het zijn dus twee verschillende documenten.

Je kunt daarom niet aan de cédula de habitabilidad zien welk energielabel een woning heeft. Daarvoor moet je het afzonderlijke, geregistreerde energiecertificaat bekijken.

Steeds belangrijker bij kopen en verkopen

Dat slechts 39 procent van de Spaanse woningen momenteel een geregistreerd certificaat heeft, betekent niet dat het energielabel een bijzaak is.

Zodra een woning wordt verkocht of opnieuw wordt verhuurd, speelt het certificaat een directe rol. Bovendien zal energie-efficiëntie door Europese en Spaanse klimaatdoelstellingen, stijgende renovatie-eisen en energiekosten waarschijnlijk steeds zwaarder meewegen op de woningmarkt.

Voor Nederlanders en Belgen die in Spanje een woning willen kopen is het daarom verstandig het certificado de eficiencia energética net zo serieus te bekijken als de Nota Simple, bouwkundige staat en juridische papieren van het huis.