Wat is een Contrato de Arras bij het kopen van een huis in Spanje?
Wanneer je een woning in Spanje koopt, kom je vrijwel altijd het “Contrato de Arras” tegen. Dit is een voorlopig koopcontract tussen koper en verkoper waarin wordt vastgelegd dat de woning wordt gereserveerd totdat de definitieve koop bij de notaris plaatsvindt.
De koper betaalt daarbij een aanbetaling, meestal tussen 5% en 10% van de koopprijs.
De juridische basis voor dit contract staat in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.
Hoe werkt een Contrato de Arras?
De procedure verloopt meestal als volgt:
-
Je doet een bod op de woning.
-
De verkoper accepteert het bod.
-
Beide partijen tekenen het Contrato de Arras.
-
De koper betaalt een aanbetaling (meestal 5–10%).
-
Binnen een afgesproken termijn (vaak 30 tot 90 dagen) vindt de overdracht plaats bij de notaris.
De belangrijkste regel
De meest gebruikte vorm is “arras penitenciales”. Daarbij geldt:
-
Koper annuleert de koop → de aanbetaling wordt verloren.
-
Verkoper annuleert de koop → hij moet het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.
Dit systeem zorgt ervoor dat beide partijen zich serieus aan de overeenkomst houden.
Wat staat er meestal in het contract?
Een Contrato de Arras bevat doorgaans onder andere:
-
de koopprijs van de woning
-
het bedrag van de aanbetaling
-
de datum van overdracht bij de notaris
-
wie welke kosten betaalt
-
eventuele expliciete clausules (bijvoorbeeld hypotheekvoorbehoud of vergunningen)
Belangrijke controles vóór je tekent
Voordat je een Contrato de Arras ondertekent, is het verstandig om eerst een aantal zaken te controleren:
-
Is de verkoper daadwerkelijk eigenaar? (controle via Registro de la Propiedad)
-
Zijn er hypotheken of schulden op de woning?
-
Komt de woning overeen met de registratie in het Catastro?
-
Laat het contract altijd controleren door een onafhankelijke advocaat.
Dit is belangrijk, omdat een Arras-contract juridisch bindend is. Als je later moet annuleren, kun je anders duizenden euro’s verliezen.
7 veelvoorkomende risico’s bij een Contrato de Arras
1. Geen hypotheekvoorbehoud
In Nederland is een financieringsvoorbehoud normaal, maar in Spanje staat dit vaak niet standaard in het contract.
Risico:
Je krijgt geen hypotheek → je verliest de aanbetaling (vaak 10%).
Oplossing:
Laat een clausule opnemen dat de koop alleen doorgaat bij goedkeuring van de hypotheek.
2. Illegale aanbouw
Sommige woningen hebben uitbreidingen zonder vergunning.
Risico:
Je koopt een woning die juridisch niet volledig legaal is.
Controleer daarom altijd via:
-
Registro de la Propiedad
-
Catastro
3. Schulden op de woning
In Spanje kunnen schulden aan de woning gekoppeld zijn, zoals:
-
VvE-bijdragen
-
gemeentebelastingen (IBI)
-
openstaande hypotheken
In sommige gevallen kan de koper hiervoor aansprakelijk worden.
Controleer dit altijd via het Registro de la Propiedad.
4. Te snel een reserveringscontract tekenen
Makelaars laten kopers vaak eerst een reserveringscontract tekenen voordat de Arras wordt opgesteld.
Risico:
-
je betaalt €3.000 tot €10.000
-
de voorwaarden zijn nog niet goed gecontroleerd
Tip:
Teken niets voordat een advocaat het document heeft bekeken.
5. De advocaat van de makelaar gebruiken
Makelaars stellen vaak een “eigen advocaat” voor.
Risico:
Die advocaat werkt in de praktijk vaak voor de makelaar of verkoper.
Tip:
Neem altijd een onafhankelijke advocaat die alleen jouw belangen behartigt.
6. Onrealistische deadlines
Soms staat in het contract dat de overdracht al binnen 30 dagen moet plaatsvinden.
Risico:
Je hypotheek, documenten of NIE-nummer zijn nog niet geregeld.
Tip:
Laat een termijn opnemen van minimaal 60 tot 90 dagen.
7. Onvolledige beschrijving van de woning
Belangrijke onderdelen staan soms niet in het contract, zoals:
-
parkeerplaats
-
berging
-
meubels
-
zwembad
-
extra grond
Risico:
Juridisch koop je alleen wat in het contract staat.
Belangrijk verschil met Nederland
In Nederland beschermt het systeem kopers meer door regels voor makelaars, een wettelijke bedenktijd en uitgebreide notariscontrole.
In Spanje ligt er meer verantwoordelijkheid bij de koper om vooraf alles goed te controleren.
Praktische tip
Een groot deel van je bescherming zit in duidelijke en expliciete clausules in het contract. Laat daarom altijd een onafhankelijke advocaat meekijken voordat je het Contrato de Arras tekent.
