Einde aan Spaanse uitzettingsstop: dit verandert er voor huurders en verhuurders
De Spaanse uitzettingsmoratorium, ingevoerd tijdens de coronapandemie om kwetsbare huurders te beschermen, is officieel beëindigd. Het parlement verwierp het voorstel om de regeling opnieuw te verlengen, waardoor een periode van zes jaar uitzonderlijke bescherming tot een einde komt.
Met het wegvallen van deze tijdelijke maatregelen krijgen verhuurders opnieuw meer ruimte om op te treden bij wanbetaling. Tegelijkertijd worden nieuwe termijnen en procedures ingevoerd, afhankelijk van het type eigenaar. De impact op de huurmarkt is aanzienlijk.
Einde van het ‘sociale schild’
Op 26 februari verwierp het Congres het Real Decreto-ley 2/2026, dat de opschorting van uitzettingen voor kwetsbare huishoudens zonder alternatieve woonruimte wilde verlengen tot 31 december 2026. Ook het verbod op het afsluiten van essentiële nutsvoorzieningen voor deze groep zou worden voortgezet.
Nu het decreet is afgewezen, vervallen deze beschermingsmaatregelen kort na publicatie in het staatsblad. Daarmee komt een einde aan een breed uitzettingsverbod dat sinds 2020 van kracht was.
Dit betekent dat de automatische blokkade op veel uitzettingsprocedures verdwijnt en dat verhuurders opnieuw via de reguliere juridische weg kunnen optreden tegen huurachterstanden.
Nieuwe termijnen afhankelijk van type verhuurder
Het nieuwe kader maakt onderscheid tussen kleine en grote vastgoedeigenaren.
Kleine verhuurders
(Doorgaans particulieren met een beperkt aantal woningen)
- Sociale diensten krijgen twee maanden om te onderzoeken of er een noodoplossing voor herhuisvesting mogelijk is wanneer sprake is van aantoonbare kwetsbaarheid.
- Wordt binnen die termijn geen oplossing gevonden, dan kan de rechter de uitzettingsprocedure voortzetten.
Grote verhuurders (‘gran tenedores’)
(Meestal eigenaren van tien of meer huurwoningen)
- Er geldt een verplichte bemiddelingsperiode van vijf maanden waarin de situatie van de huurder wordt onderzocht.
- Indien kwetsbaarheid wordt vastgesteld, krijgen sociale diensten mogelijk nog vier extra maanden om alternatieve huisvesting te regelen voordat een uitzetting kan plaatsvinden.
Hoewel deze procedures nog steeds bescherming bieden aan kwetsbare huurders, vervalt de algemene blokkade die jarenlang vrijwel automatisch tot uitstel leidde.
Gevolgen voor de huurmarkt
Volgens cijfers zouden ongeveer 60.000 verhuurders gedurende de afgelopen jaren langdurig geen beschikking hebben gehad over hun woning vanwege de opschortingsregels. Dit leidde tot gemiste huurinkomsten en oplopende juridische kosten.
Vastgoedorganisaties zien het beëindigen van de moratorium als een herstel van rechtszekerheid binnen de huurmarkt. Tijdens de beschermingsperiode vonden er overigens nog steeds uitzettingen plaats — in 2024 waren dat er meer dan 27.500 — maar meestal pas na langdurige en kostbare juridische procedures waarbij moest worden aangetoond dat er geen sprake was van daadwerkelijke betalingsonmacht.
Veel particuliere verhuurders voelden zich door de regelgeving terughoudend om hun woning te verhuren. Dat gold ook voor buitenlandse eigenaren van tweede woningen of vakantiehuizen, die vreesden voor langdurige bezetting zonder betalingsmogelijkheden. In sommige regio’s leidde deze onzekerheid tot minder aanbod en oplopende huurprijzen.
Met het vervallen van de algemene uitzettingsstop wordt verwacht dat meer woningen opnieuw op de markt komen, vooral in populaire gebieden zoals Málaga en de Costa del Sol. Een groter aanbod zou op termijn prijsdruk kunnen verlagen.
Kritiek en zorgen
Tegelijkertijd zijn er zorgen dat kortere termijnen extra druk leggen op sociale diensten. Wanneer herhuisvesting niet tijdig kan worden geregeld, kan dit het risico op dakloosheid vergroten.
Het debat onderstreept de blijvende spanning tussen enerzijds het beschermen van eigendomsrechten en anderzijds het bieden van sociale vangnetten voor kwetsbare huishoudens.
Terug naar ‘normaal’, maar niet zonder waarborgen
Met het beëindigen van de pandemiegerelateerde noodmaatregelen keert Spanje grotendeels terug naar het reguliere juridische kader rond huur en uitzetting — zij het met aanvullende termijnen en beschermingsmechanismen.
Voor verhuurders betekent dit meer controle en juridische duidelijkheid. Voor huurders blijft bescherming bestaan bij aantoonbare kwetsbaarheid, maar zonder de brede automatische blokkade van de afgelopen jaren.
De komende maanden zullen uitwijzen hoe deze nieuwe balans uitpakt voor de Spaanse huurmarkt.
