Einde van de ‘goedkope’ hypotheek in Spanje: banken worden strenger en duurder
De tijd van extreem aantrekkelijke hypotheekaanbiedingen in Spanje lijkt voorlopig voorbij. Waar banken in 2024 en 2025 nog fel met elkaar concurreerden om klanten binnen te halen met steeds scherpere hypotheekrentes, kiezen ze nu voor een voorzichtiger koers.
Spaanse banken stellen strengere eisen aan kopers, vragen meer eigen spaargeld en verhogen de rente op nieuwe hypotheken. De reden is duidelijk: de financiële instellingen willen hun risico’s beperken in een periode van economische onzekerheid, stijgende woningprijzen en internationale spanningen die ook invloed hebben op de financiële markten.
Meer spaargeld nodig om een woning te kopen
Wie in Spanje een huis wil kopen, moet steeds vaker een groter deel zelf kunnen betalen. Banken financieren gemiddeld nog ongeveer 75 procent van de taxatiewaarde of aankoopprijs van de woning. Dat betekent dat kopers zelf een flinke buffer moeten meenemen.
Gemiddeld zou een koper nu ruim 66.000 euro aan spaargeld nodig hebben om een hypotheek rond te krijgen. Dat maakt het vooral voor starters, jonge gezinnen en mensen zonder grote financiële reserve moeilijker om een woning te kopen.
In Spanje komen daar bovendien nog extra aankoopkosten bij, zoals belastingen, notaris, registratie en eventuele juridische begeleiding. Daardoor ligt het bedrag dat je vooraf nodig hebt vaak hoger dan veel mensen verwachten.
Banken kijken strenger naar inkomen en werkzekerheid
Niet alleen het eigen spaargeld wordt belangrijker. Banken kijken ook kritischer naar het inkomen en de werksituatie van de aanvrager.
Volgens de aangehaalde cijfers vragen banken gemiddeld om een netto maandinkomen van ongeveer 2.580 euro. Daarnaast wordt steeds meer waarde gehecht aan een stabiele baan en een lange arbeidsduur bij dezelfde werkgever of binnen dezelfde sector.
Gemiddeld zou de gevraagde arbeidsstabiliteit inmiddels richting zeven jaar gaan. Dat betekent dat mensen met tijdelijke contracten, zelfstandigen, jonge werknemers of mensen met wisselende inkomsten sneller tegen problemen kunnen aanlopen bij een hypotheekaanvraag.
Woningprijzen blijven stijgen
Opvallend genoeg blijft de vraag naar koopwoningen in Spanje hoog, ondanks de strengere eisen. In het eerste kwartaal van 2026 lagen de woningprijzen ongeveer 11 procent hoger dan een jaar eerder. De gemiddelde woningprijs kwam uit rond 259.000 euro.
Ook het gemiddelde aangevraagde hypotheekbedrag steeg. Dat ligt inmiddels rond 191.000 euro, ongeveer 13 procent hoger dan een jaar eerder.
Met andere woorden: woningen worden duurder, kopers vragen hogere hypotheken aan en banken worden juist kritischer. Dat maakt de Spaanse huizenmarkt voor veel mensen lastiger toegankelijk.
Aantal hypotheken blijft stijgen
Ondanks de strengere voorwaarden worden er nog steeds veel hypotheken afgesloten. In februari steeg het aantal nieuwe hypotheken op woningen met ruim 16 procent ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder. Daarmee bereikte Spanje het hoogste aantal hypotheken voor een februarimaand sinds 2011.
Dat laat zien dat de vraag naar woningen sterk blijft. Veel mensen willen nog steeds kopen, mogelijk ook omdat huren in veel Spaanse steden en kustgebieden duurder en moeilijker is geworden.
Vaste hypotheek blijft favoriet
De meeste kopers kiezen nog altijd voor een hypotheek met een vaste rente. Ongeveer 65 procent van de nieuwe hypotheken wordt afgesloten tegen een vaste rente. Dat is logisch: veel kopers willen zekerheid en een maandlast die niet verandert.
Een vaste hypotheek geeft rust. Je weet vooraf wat je betaalt en bent minder afhankelijk van schommelingen in de rente of de Euribor. Zeker in onzekere tijden kiezen veel huishoudens liever voor voorspelbaarheid dan voor mogelijk lagere, maar wisselende maandlasten.
Variabele hypotheken zijn daardoor minder populair geworden. Ongeveer 35 procent van de nieuwe hypotheken heeft nog een variabele rente. Die optie wordt vooral gekozen door mensen die verwachten snel af te lossen of bewust meer risico willen nemen.
Ook de gemengde hypotheek blijft bestaan: een vaste rente voor de eerste jaren, gevolgd door een variabele rente. Dat kan interessant zijn voor kopers die in het begin zekerheid willen, maar later hopen te profiteren van lagere rentes.
Hypotheken worden duurder
De gemiddelde rente op nieuwe woninghypotheken lag in februari rond 2,88 procent. Dat is nog steeds lager dan 3 procent, maar wel iets hoger dan in januari. Vooral vaste hypotheken worden duurder, omdat banken hun marges willen beschermen.
Verschillende grote banken hebben sinds het begin van de internationale spanningen hun hypotheekrentes verhoogd. Vooral bij vaste hypotheken zijn banken voorzichtiger geworden, omdat zij zich voor langere tijd vastleggen op één rentepercentage.
De verwachting is dat banken de rest van het jaar voorzichtig blijven. Grote rentestijgingen worden niet overal verwacht, maar verdere dalingen lijken voorlopig ook minder waarschijnlijk.
Waarom worden banken strenger?
Banken willen voorkomen dat ze te veel risico nemen. Als woningen duurder worden, de economische onzekerheid toeneemt en huishoudens meer moeten lenen, wordt het belangrijker om te controleren of kopers hun maandlasten ook op lange termijn kunnen dragen.
Daarom kijken banken scherper naar:
eigen spaargeld,
hoogte van het inkomen,
vaste of tijdelijke arbeidscontracten,
arbeidsverleden,
andere schulden,
leeftijd van de koper,
waarde van de woning,
en de verhouding tussen maandlasten en inkomen.
Wie niet genoeg spaargeld heeft of een te onzeker inkomen, loopt meer kans dat de hypotheek wordt afgewezen.
Wat betekent dit voor Nederlanders en Belgen die in Spanje willen kopen?
Voor Nederlanders en Belgen die een woning in Spanje willen kopen, is dit extra belangrijk. Een Spaanse bank kijkt vaak streng naar buitenlandse inkomsten, pensioen, zelfstandig ondernemerschap en fiscale woonplaats.
Wie in Nederland of België inkomen heeft, maar in Spanje wil kopen, moet meestal veel documenten aanleveren. Denk aan loonstroken, belastingaangiftes, bankafschriften, werkgeversverklaringen en bewijs van eigen middelen.
Ook financieren Spaanse banken voor niet-residenten vaak minder dan voor Spaanse residenten. Daardoor kan het bedrag dat je zelf moet inbrengen nog hoger liggen.
Kort samengevat
De Spaanse hypotheekmarkt wordt strenger. Banken financieren minder ruim, vragen meer spaargeld, kijken scherper naar inkomen en verhogen de rente op vooral vaste hypotheken.
Tegelijkertijd blijven de woningprijzen stijgen en blijft de vraag naar koopwoningen hoog. Daardoor wordt het voor veel kopers moeilijker om een woning te financieren.
Wie in Spanje een huis wil kopen, moet dus beter voorbereid zijn dan ooit. Niet alleen verliefd worden op een woning, maar eerst goed rekenen: hoeveel eigen geld is er nodig, wat zijn de maandlasten, welke documenten vraagt de bank en hoeveel financiële ruimte blijft er over?
De goedkope hypotheek is niet helemaal verdwenen, maar hij is wel een stuk minder vanzelfsprekend geworden.
