Juridische controle woning in Spanje

Een woning kopen in Spanje zonder juridische controle is een groot risico.
In tegenstelling tot Nederland ligt de onderzoeksplicht grotendeels bij de koper.

Hier lees je uitgebreid en stap voor stap wat juridisch gecontroleerd moet worden vóór je tekent.

1️⃣ Waarom juridische controle cruciaal is

In Spanje:

  • Controleert de notaris niet alles inhoudelijk

  • Is de koper verantwoordelijk voor due diligence

  • Kunnen illegale uitbreidingen jarenlang onopgemerkt blijven

Een onafhankelijke advocaat (abogado) is sterk aan te raden.

2️⃣ Controle in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad)

Het eerste wat moet worden gecontroleerd:

✔ Wie is de eigenaar?
✔ Zijn er schulden of hypotheken?
✔ Zijn er beslagen of beperkingen?
✔ Kloppen oppervlakte en beschrijving?

Deze gegevens worden opgevraagd bij:

Registro de la Propiedad

Zonder correcte registratie kan overdracht problematisch zijn.

3️⃣ Kadastrale gegevens controleren

Naast het eigendomsregister moet je ook het kadaster controleren:

Catastro

Controleer:

  • Kadastrale oppervlakte

  • Bouwjaar

  • Aangegeven bebouwing

  • Overeenstemming met werkelijkheid

Verschillen tussen Registro en Catastro komen regelmatig voor.

4️⃣ Bouwvergunningen en legaliteit

Controleer of:

✔ De woning legaal is gebouwd
✔ Eventuele uitbreidingen zijn vergund
✔ Zwembad legaal is
✔ Terrassen of bijgebouwen geregistreerd zijn

Illegale bouw kan leiden tot:

  • Boetes

  • Sloopverplichting

  • Problemen bij doorverkoop

5️⃣ Bewoonbaarheidsverklaring (Habitation Certificate)

De woning moet beschikken over een geldige:

Licencia de Primera Ocupación
of
Cédula de Habitabilidad

Zonder deze verklaring:

  • Kun je soms geen nutsvoorzieningen aansluiten

  • Is financiering lastiger

6️⃣ Gemeenschapskosten (bij appartement of urbanisatie)

Vraag op:

✔ VvE-reglement
✔ Openstaande schulden verkoper
✔ Hoogte maandelijkse bijdrage
✔ Toekomstige renovatieplannen

Openstaande schulden kunnen soms op de koper overgaan.

7️⃣ Openstaande belastingen controleren

Controleer of betaald is:

  • Onroerendgoedbelasting (IBI)

  • Gemeentelijke heffingen

  • Plusvalía (bij verkoop)

Vraag betalingsbewijzen op.

8️⃣ Hypotheek en schulden

Hypotheken moeten vóór of bij overdracht worden doorgehaald.

Controleer:

✔ Officiële aflossingsverklaring
✔ Doorhaling in eigendomsregister
✔ Eventuele andere lasten

9️⃣ Nutsvoorzieningen en aansluitingen

Controleer of:

  • Wateraansluiting legaal is

  • Elektriciteitsaansluiting officieel is

  • Septic tank vergunning heeft (indien van toepassing)

Illegale aansluitingen komen in landelijke gebieden voor.

🔟 Stedenbouwkundige status

Bij landelijke woningen:

✔ Controleer bestemmingsplan
✔ Controleer of woning in beschermd gebied ligt
✔ Vraag urbanistische certificaten op

Regionale verschillen zijn groot, bijvoorbeeld in:

  • Valencia

  • Andalusië

1️⃣1️⃣ Nieuwbouw: extra controles

Bij nieuwbouw moet je controleren:

✔ Bouwgaranties
✔ Bankgarantie bij aanbetaling
✔ Voltooiingscertificaat
✔ Opleveringsvergunning

Zeker bij off-plan aankoop is dit essentieel.

1️⃣2️⃣ De rol van de notaris

De notaris:

  • Controleert identiteit

  • Leest de akte voor

  • Registreert overdracht

Maar voert géén uitgebreide juridische controle uit namens de koper.

1️⃣3️⃣ Reserveringscontract en koopcontract

Voor ondertekening controleren:

✔ Ontbindende voorwaarden
✔ Boetebepalingen
✔ Opleveringsdatum
✔ Inclusies (meubels, apparatuur)
✔ Wie betaalt welke belastingen

Teken nooit zonder onafhankelijke controle.

1️⃣4️⃣ Veelgemaakte fouten

❌ Vertrouwen op makelaar zonder eigen advocaat
❌ Illegale aanbouw niet controleren
❌ Geen registercontrole uitvoeren
❌ Geen bewijs van betaalde belastingen opvragen
❌ Denken dat notaris alles controleert

1️⃣5️⃣ Wat kost juridische begeleiding?

Indicatief:

  • 1% van aankoopprijs
    of

  • Vast bedrag afhankelijk van complexiteit

Dit is een kleine investering vergeleken met risico’s.

Conclusie

Juridische controle bij aankoop in Spanje is essentieel.

Controleer altijd:

  • Eigendom en lasten

  • Legaliteit bouw

  • Belastingen

  • Vergunningen

  • Nutsvoorzieningen

Zonder grondige due diligence neem je onnodig risico.

Een onafhankelijke advocaat is geen luxe, maar noodzaak.