Droomhuis kopen in Spanje? Deze zaken moet je regelen vóór je de sleutel krijgt
Een villa aan de Middellandse Zee, een finca tussen de olijfbomen of een appartement in een levendige Spaanse stad: voor veel Nederlanders en Belgen is een woning in Spanje een langgekoesterde droom.
Maar wie alleen naar de woning en de verkoopprijs kijkt, kan belangrijke financiële en juridische gevolgen over het hoofd zien. De keuzes die je vóór de aankoop maakt, kunnen namelijk jarenlang invloed hebben op je belastingen, vermogen en financiële zekerheid.
Begin niet bij het huis, maar bij je plannen
Voordat je een woning koopt, is het verstandig om eerst te bepalen waarvoor je deze wilt gebruiken.
Wordt het:
- een vakantiewoning;
- een investering voor verhuur;
- een woning voor overwintering;
- of je permanente woonadres na emigratie?
Dat verschil is belangrijk. Wie permanent naar Spanje verhuist, krijgt bijvoorbeeld met andere fiscale vragen te maken dan iemand die alleen een tweede woning bezit.
Het oorspronkelijke artikel van The Olive Press benadrukt daarom dat de financiële voorbereiding eigenlijk al moet beginnen voordat de zoektocht naar een woning serieus wordt.
Denk vooraf na over belastingresidentie
Een belangrijk aandachtspunt bij emigratie is de fiscale woonplaats.
Wie uiteindelijk fiscaal inwoner van Spanje wordt, kan te maken krijgen met Spaanse belasting over inkomsten en vermogen die ook buiten Spanje worden aangehouden.
Dat betekent dat niet alleen de Spaanse woning belangrijk is. Ook zaken zoals Nederlandse of Belgische pensioenen, beleggingen, spaargeld, ondernemingen en ander vastgoed kunnen onderdeel worden van de fiscale planning.
Juist daarom is het verstandig om dit vóór de emigratie te laten beoordelen in plaats van pas wanneer de eerste Spaanse belastingaangifte moet worden gedaan.
Wat gebeurt er met je pensioen en beleggingen?
Wie naar Spanje verhuist, behoudt natuurlijk zijn bestaande pensioen en beleggingen, maar de fiscale behandeling kan veranderen.
Vooral bij grotere vermogens is het verstandig om vooraf te bekijken:
- waar pensioenuitkeringen worden belast;
- wat er met beleggingen gebeurt;
- welke financiële producten fiscaal minder gunstig kunnen worden;
- en of het verstandig is bepaalde zaken vóór of juist na de emigratie te regelen.
De precieze gevolgen hangen sterk af van de persoonlijke situatie en het land van herkomst.
Nederlandse woning houden of verkopen?
Veel emigranten staan daarnaast voor de vraag wat ze met hun woning in Nederland of België moeten doen.
Verkopen levert kapitaal op dat kan worden gebruikt voor de aankoop in Spanje. Maar sommige mensen willen hun woning juist behouden als investering, voor verhuur of als zekerheid wanneer zij ooit terug willen.
Ook dat heeft fiscale gevolgen.
Wie bijvoorbeeld een woning in Nederland behoudt terwijl hij fiscaal inwoner van Spanje wordt, kan met belastingregels in beide landen te maken krijgen.
Daarom is de beslissing om de woning te verkopen of te behouden meer dan alleen een emotionele keuze.
Vakantieverhuur is niet automatisch eenvoudig
Een Spaanse woning kopen met het idee deze deels via vakantieverhuur terug te verdienen, klinkt aantrekkelijk.
Maar steeds meer Spaanse regio’s en gemeenten stellen beperkingen aan toeristische verhuur. Vergunningen, registratie, regels van de vereniging van eigenaren en lokale beperkingen kunnen bepalen of een woning überhaupt toeristisch verhuurd mag worden.
Ook inkomsten uit verhuur moeten fiscaal worden verwerkt.
Koop daarom nooit een woning puur op basis van de belofte dat deze eenvoudig als vakantieverblijf kan worden verhuurd. Controleer vooraf wat daadwerkelijk is toegestaan.
Bescherm je investering
Naast belastingen is juridisch onderzoek minstens zo belangrijk.
Controleer vóór aankoop onder andere of:
- de verkoper daadwerkelijk eigenaar is;
- er hypotheken of beslagen op het huis rusten;
- alle gebouwen en uitbreidingen legaal geregistreerd zijn;
- het zwembad officieel is opgenomen;
- er openstaande schulden zijn;
- en het daadwerkelijke huis overeenkomt met het kadaster en eigendomsregister.
Dit is vooral belangrijk bij oudere woningen, finca’s en huizen op rustieke grond.
Een lage aankoopprijs kan snel minder aantrekkelijk worden wanneer achteraf blijkt dat delen van het huis niet legaal zijn gebouwd of belangrijke voorzieningen ontbreken.
Houd geld achter na de aankoop
Een andere veelgemaakte fout is vrijwel het volledige beschikbare vermogen in de woning stoppen.
Naast de aankoopprijs zijn er belastingen, juridische kosten, notaris- en registratiekosten en mogelijk makelaars- of hypotheekkosten.
Daarna komen onderhoud, belastingen, verzekeringen en eventuele verbouwingen.
Wie na de sleuteloverdracht nauwelijks financiële reserve overhoudt, kan daardoor snel in de problemen komen wanneer onverwachte kosten ontstaan.
Kijk verder dan alleen de eerste jaren
Een woning in Spanje kan onderdeel zijn van een veel groter financieel plan.
Denk daarom ook aan wat er gebeurt als:
- je later weer wilt verhuizen;
- één partner overlijdt;
- je de woning aan kinderen wilt nalaten;
- je uiteindelijk zorg nodig hebt;
- je inkomen na pensionering verandert;
- of je het huis weer wilt verkopen.
Vooral bij een permanente emigratie is een horizon van tien of twintig jaar verstandiger dan alleen kijken naar wat vandaag betaalbaar is.
Een goede aankoop begint vóór de bezichtiging
Een droomhuis in Spanje begint dus eigenlijk niet bij het moment waarop je de sleutels krijgt.
De beste voorbereiding begint al voordat je een bod uitbrengt.
Breng eerst je inkomen, vermogen, belastingpositie, pensioen, bestaande woning en toekomstplannen in kaart. Bepaal daarna hoeveel geld werkelijk beschikbaar is voor de Spaanse woning en hoeveel reserve je wilt overhouden.
Pas daarna weet je welk huis je financieel verantwoord kunt kopen.
De Spaanse woningmarkt kan verleidelijk zijn, zeker wanneer een huis veel goedkoper lijkt dan een vergelijkbare woning in Nederland of België. Maar een goede emigratie draait uiteindelijk niet alleen om wat je kunt kopen, maar vooral om wat je daarna comfortabel kunt blijven betalen.
