Woningtekort Spanje kan in 2028 oplopen tot meer dan één miljoen woningen
Het toch al grote woningtekort in Spanje dreigt de komende jaren verder op te lopen. De Banco de España schat dat er sinds 2021 een tekort van ongeveer 755.000 woningen is ontstaan doordat er veel meer nieuwe huishoudens bijkomen dan nieuwe woningen worden gebouwd. Als die ontwikkeling doorzet, kan het tekort in 2028 boven de één miljoen woningen uitkomen.
Vooral in populaire gebieden zoals Alicante, Valencia, Málaga, Madrid, Barcelona en Murcia is het verschil tussen woningbouw en bevolkingsgroei groot.
Nog eens 300.000 woningen tekort tot 2028
Soledad Núñez, vicegouverneur van de Banco de España, presenteerde de nieuwste ramingen tijdens de Forbes Economic Summit in Madrid.
Volgens de centrale bank is tussen 2021 en 2025 een tekort van ongeveer 755.000 woningen opgebouwd. Tussen 2026 en 2028 zouden daar nog ongeveer 300.000 woningen bij kunnen komen wanneer de bouwproductie onvoldoende stijgt om de vorming van nieuwe huishoudens bij te houden.
Dat zou het totale verschil op ongeveer 1,05 miljoen woningen brengen.
Het gaat hierbij niet letterlijk om één miljoen mensen die momenteel zonder woning zitten. De Banco de España berekent het tekort door te kijken naar het verschil tussen het aantal nieuw gevormde huishoudens en het aantal nieuw opgeleverde woningen.
In 2025 slechts 92.000 woningen opgeleverd
Het verschil is duidelijk zichtbaar in de cijfers over 2025.
In dat jaar kwamen er volgens de Banco de España ongeveer 240.000 nieuwe huishoudens bij, terwijl slechts ongeveer 92.000 nieuwe woningen werden voltooid.
Dat betekent alleen al in één jaar een verschil van bijna 150.000 woningen.
Er worden inmiddels wel meer bouwvergunningen afgegeven. In 2025 ging het om bijna 140.000 vergunningen voor nieuwe woningen, maar ook dat is nog aanzienlijk minder dan de jaarlijkse groei van het aantal huishoudens.
Helft van tekort zit in zes provincies
Voor Nederlanders en Belgen die in Spanje wonen of er een woning zoeken is vooral opvallend waar het tekort zich concentreert.
Volgens de Banco de España bevindt ongeveer de helft van het opgebouwde tekort zich in slechts zes provincies:
Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia en Málaga.
Daarmee behoren juist verschillende gebieden die zeer populair zijn bij buitenlandse woningzoekers tot de plaatsen waar de druk op de woningmarkt het grootst is.
Dat geldt onder meer voor de Costa Blanca, Costa del Sol en Comunitat Valenciana.
Vooral Valencia en Murcia blijven snel groeien
Nieuwe bevolkingsprognoses van het Spaanse statistiekbureau INE laten zien dat die druk waarschijnlijk niet snel verdwijnt.
Spanje telt begin 2026 ongeveer 19,76 miljoen huishoudens. Als de huidige demografische ontwikkelingen doorgaan, groeit dat aantal naar bijna 21,94 miljoen in 2041. Er komen dan in vijftien jaar ruim 2,18 miljoen huishoudens bij.
De sterkste procentuele groei wordt verwacht in:
Murcia: +20,7%
Comunitat Valenciana: +16,0%
Balearen: +14,7%
Madrid: +14,3%
Navarra: +13,1%.
Alleen al in de Comunitat Valenciana verwacht het INE tussen 2026 en 2041 bijna 354.000 extra huishoudens.
Alicante voelt woningdruk sterk
Voor de provincie Alicante is deze ontwikkeling extra relevant.
Alicante combineert sterke bevolkingsgroei met een grote vraag naar woningen van zowel Spaanse als buitenlandse kopers. Tegelijkertijd behoort de provincie volgens de Banco de España tot de zes gebieden waar het huidige woningtekort het sterkst is geconcentreerd.
Dat helpt verklaren waarom huizenprijzen en huren in veel plaatsen aan de Costa Blanca ondanks de toegenomen bouwactiviteit hoog blijven.
In de Comunitat Valenciana werden in 2025 overigens ruim 19.700 vergunningen voor nieuwe woningen afgegeven. Dat was ongeveer 47 procent meer dan een jaar eerder. Daarmee werd meer nieuwe woningbouw vergund dan in Madrid of Catalonië.
Maar vanwege de snelle bevolkings- en huishoudensgroei is ook die toename volgens woningmarktdeskundigen nog niet voldoende om het bestaande tekort snel weg te werken.
Niet alleen buitenlandse kopers veroorzaken tekort
In populaire Spaanse kustgebieden wordt regelmatig naar buitenlandse kopers en vakantiewoningen gewezen als verklaring voor de hoge huizenprijzen.
Die factoren kunnen lokaal een belangrijke rol spelen, maar de landelijke cijfers laten zien dat het probleem breder is.
De Banco de España wijst vooral op een structureel tekort aan woningaanbod tegenover een sterke groei van het aantal huishoudens.
Daarnaast spelen onder meer mee:
beperkte beschikbaarheid van bouwgrond, trage vergunningprocedures, hoge bouwkosten, gebrek aan personeel in de bouw, beperkte sociale woningbouw en de sterke bevolkingsgroei in economisch aantrekkelijke regio’s.
Ook het toenemende aantal kleinere huishoudens vergroot de vraag. Steeds meer mensen wonen alleen, waardoor voor hetzelfde aantal inwoners meer afzonderlijke woningen nodig zijn.
Steeds meer mensen wonen alleen
Volgens het INE bestaat in 2026 ongeveer 28,4 procent van de Spaanse huishoudens uit één persoon.
In 2041 zou dat zijn gestegen naar 30,6 procent. Spanje zou dan ongeveer 6,7 miljoen eenpersoonshuishoudens tellen.
Het gemiddelde huishouden wordt tegelijkertijd kleiner: van 2,49 personen in 2026 naar naar verwachting 2,43 personen in 2041.
Dat betekent dat woningvraag sneller kan groeien dan alleen op basis van bevolkingsgroei zou worden verwacht.
Geen nieuwe vastgoedcrisis zoals in 2008
Ondanks de sterke stijging van de huizenprijzen ziet de Banco de España momenteel geen situatie die vergelijkbaar is met de vastgoedcrisis van 2008.
Volgens Núñez zijn de reële huizenprijzen sinds 2024 sterk gestegen en bevindt de ontwikkeling zich op niveaus die vergelijkbaar zijn met 2005. Toch zijn de hypotheekregels tegenwoordig veel strenger en worden leningen voorzichtiger verstrekt.
De centrale bank ziet de woningmarkt daarom vooral als een ernstig sociaal en economisch probleem, maar op dit moment niet als een direct risico voor het Spaanse financiële systeem.
Andere ramingen eveneens somber
De Banco de España is niet de enige organisatie die waarschuwt voor een verder oplopend tekort.
Vastgoedadviseur Savills verwacht dat Spanje eind 2027 al meer dan 850.000 woningen tekort kan komen.
Hypotheekadviseur iAhorro kwam eerder dit jaar zelfs met een berekening van ongeveer 983.000 ontbrekende woningen in 2025, al gebruikt die organisatie een andere rekenmethode.
De exacte omvang verschilt dus per onderzoek. De algemene conclusie is echter hetzelfde: de Spaanse woningbouw groeit aanzienlijk langzamer dan de vraag naar woningen.
Wat betekent dit voor kopers?
Voor mensen die een woning in Spanje willen kopen betekent een landelijk tekort van één miljoen woningen niet automatisch dat de prijzen overal blijven stijgen.
De Spaanse woningmarkt verschilt sterk per regio en zelfs per gemeente.
Maar juist in provincies als Alicante, Valencia, Málaga, Murcia, Madrid en Barcelona, waar bevolkingsgroei en woningtekort samenkomen, blijft de druk op beschikbare woningen naar verwachting groot.
Voor de populaire Spaanse kustgebieden is daarom vooral één cijfer belangrijk: zolang er jaarlijks aanzienlijk meer huishoudens bijkomen dan woningen worden gebouwd, blijft het moeilijk om het structurele tekort snel terug te dringen.
En volgens de nieuwste raming van de Banco de España kan dat tekort zonder een forse versnelling van de woningbouw in 2028 voor het eerst boven de grens van één miljoen woningen uitkomen.
