Spanje verandert huurregels ingrijpend: langere contracten en automatische verlenging op tafel

De Spaanse regering heeft een omvangrijk pakket nieuwe maatregelen voor de woningmarkt goedgekeurd. Voor huurders is vooral belangrijk dat lopende huurcontracten die vóór eind 2028 aflopen onder voorwaarden twee jaar langer kunnen doorlopen. Daarnaast ligt er een afzonderlijk decreet dat huurcontracten voor de eigen woning automatisch moet laten verlengen.

Ook tijdelijke huur, kamerverhuur en huisuitzettingen worden strenger gereguleerd. De maatregelen zijn op 29 september door de ministerraad goedgekeurd, maar moeten vrijdag nog afzonderlijk door het Congres worden bekrachtigd.

Twee verschillende huurdecreten

De regering heeft bewust niet één, maar twee Real Decretos-ley gemaakt.

Het eerste pakket bevat onder meer:

• een extra verlenging voor bestaande huurcontracten;

• nieuwe regels voor tijdelijke verhuur en kamerverhuur;

• langere bescherming tegen huisuitzettingen;

• beperkingen voor bepaalde vastgoedaankopen door investeringsfondsen.

Het tweede decreet gaat specifiek over automatische verlenging van huurcontracten voor de gewone hoofdwoning.

Dat onderscheid is belangrijk, omdat de twee teksten vrijdag apart worden behandeld en dus ook afzonderlijk kunnen worden aangenomen of verworpen.

Bestaande huurcontracten kunnen twee jaar langer doorlopen

Een van de belangrijkste maatregelen heeft betrekking op huurcontracten die al bestaan.

Contracten die vóór 31 december 2028 aflopen, kunnen volgens het door de regering goedgekeurde pakket gedurende maximaal twee jaar worden verlengd, volgens de voorwaarden die in de regeling zijn opgenomen.

Voor een huurder kan dat bijvoorbeeld betekenen dat een contract dat in 2027 of 2028 zou eindigen niet automatisch op die datum hoeft te stoppen.

Het gaat dus niet om een algemene verlenging van iedere huurwoning in Spanje met twee jaar. De maatregel heeft betrekking op lopende contracten die binnen de vastgestelde periode aflopen.

Tweede decreet gaat veel verder

Het tweede decreet kan uiteindelijk een veel grotere verandering betekenen.

Daarin staat het principe van automatische verlenging van huurcontracten voor de gebruikelijke hoofdwoning. Het doel is volgens de regering om huurders meer zekerheid te geven en te voorkomen dat zij iedere paar jaar onzeker zijn over de vraag of zij hun woning kunnen blijven huren.

Daarbij komen wel uitzonderingen en waarborgen. Hoe die precies worden toegepast, is belangrijk: automatische verlenging betekent niet automatisch dat een verhuurder zijn woning onder geen enkele omstandigheid meer kan terugkrijgen.

De exacte juridische uitzonderingen moeten uit de definitieve tekst van het decreet blijken.

Worden huurcontracten dan voor altijd?

Dat is op dit moment te kort door de bocht.

In sommige Spaanse berichtgeving wordt gesproken over huurcontracten die in de praktijk een onbepaalde looptijd kunnen krijgen. Juridisch gaat het echter om een systeem van automatische verlenging met uitzonderingen.

Voor huurders betekent dat in beginsel meer woonzekerheid.

Voor verhuurders betekent het dat het aflopen van de oorspronkelijke contractduur mogelijk niet langer automatisch voldoende is om de huurovereenkomst te beëindigen.

Pas na publicatie van de volledige tekst en parlementaire behandeling is precies duidelijk welke opzeggingsgronden en uitzonderingen gelden.

Tijdelijke huur wordt strenger gecontroleerd

Ook de populaire alquiler de temporada, tijdelijke verhuur, wordt aangepakt.

De regering wil voorkomen dat verhuurders gewone woningen als tijdelijke huur aanbieden om de beschermingsregels voor permanente huurcontracten te ontwijken.

Voortaan moet er volgens het goedgekeurde pakket een daadwerkelijke reden zijn waarom het verblijf tijdelijk is.

Denk bijvoorbeeld aan iemand die tijdelijk in een andere stad verblijft vanwege studie of werk.

Alleen het woord temporada boven een contract zetten, terwijl de huurder er feitelijk permanent woont, moet daarmee moeilijker worden.

Ook verhuur per kamer aangepakt

Ook kamerverhuur krijgt een duidelijker wettelijk kader.

Deze vorm van verhuur is de afgelopen jaren sterk toegenomen, vooral in Madrid, Barcelona en andere steden met hoge huurprijzen.

De regering wil voorkomen dat woningen simpelweg in afzonderlijke kamers worden opgesplitst om bestaande huurregels en prijsbeperkingen te omzeilen. De nieuwe regeling voor tijdelijke verhuur en kamers is expliciet bedoeld om dergelijk ontwijkgedrag tegen te gaan.

Bescherming tegen huisuitzetting tot 2030

Het eerste decreet verlengt daarnaast bepaalde beschermingsmaatregelen tegen huisuitzettingen tot 31 december 2030.

Het gaat onder meer om procedures waarbij economisch kwetsbare bewoners zonder alternatief onderdak hun woning dreigen te verliezen. Ook wordt een extra mogelijkheid opgenomen om in bepaalde gevallen van huurachterstand een uitzettingsprocedure alsnog te stoppen door de schuld te voldoen.

Dat betekent niet dat niemand tot 2030 uit een huurwoning kan worden gezet.

De bescherming geldt voor specifieke situaties en voorwaarden, met name rond kwetsbare huishoudens.

Aanleiding mede zaak van 87-jarige Maricarmen

De nieuwe maatregelen werden versneld nadat de uitzetting van de 87-jarige Maricarmen Abascal in Madrid tot grote protesten leidde.

Zij woonde meer dan zeventig jaar in dezelfde woning en werd vorige week na een langdurige juridische procedure uit haar huis gezet.

Haar zaak leidde tot demonstraties en een protestkamp in Madrid. De discussie bracht opnieuw de vraag naar voren hoeveel zekerheid huurders na afloop van langdurige contracten moeten hebben.

Inmiddels is overigens een overeenkomst bereikt waardoor Maricarmen naar haar woning kan terugkeren.

Beperkingen voor grote investeringsfondsen

Het woningpakket gaat verder dan alleen huurcontracten.

De regering wil tot 31 december 2028 bepaalde speculatieve woningaankopen door investeringsfondsen beperken.

De precieze reikwijdte daarvan is belangrijk. Het gaat niet om een algemeen verbod voor bedrijven, buitenlanders of particuliere investeerders om Spaans vastgoed te kopen.

De maatregel richt zich volgens de regering specifiek op bepaalde aankopen door grote investeringsfondsen die als speculatief worden aangemerkt.

Wat betekent dit voor Nederlandse en Belgische huurders?

Voor Nederlanders en Belgen die permanent een woning huren in Spanje kunnen de nieuwe regels belangrijk zijn.

Vooral wanneer het huidige contract in 2026, 2027 of 2028 afloopt, is het verstandig niet automatisch aan te nemen dat de verhuurder daarna volledig vrij is om een nieuw contract met andere voorwaarden aan te bieden.

Afhankelijk van de definitieve regeling kan er recht bestaan op een extra verlenging van twee jaar.

Wanneer ook het tweede decreet overeind blijft, kan daarna bovendien een systeem van automatische verlenging gaan gelden voor reguliere huur van een hoofdwoning.

En voor Nederlandse en Belgische verhuurders?

Ook buitenlandse eigenaren die hun Spaanse woning langdurig verhuren moeten goed opletten.

Vooral het onderscheid tussen:

permanente woningverhuur, tijdelijke verhuur en vakantieverhuur

wordt steeds belangrijker.

Een tijdelijk contract kan straks niet zonder meer worden gebruikt wanneer de huurder in werkelijkheid permanent in de woning woont.

Verhuurders doen er daarom verstandig aan de reden voor tijdelijke verhuur duidelijk in het contract vast te leggen en te kunnen onderbouwen.

Geldt dit ook voor vakantiewoningen?

Niet rechtstreeks.

Een toeristische vakantiewoning die per nacht of per week aan vakantiegangers wordt verhuurd valt onder een ander juridisch kader dan een gewone huurovereenkomst voor permanente bewoning.

Het nieuwe pakket bevat wel aanvullende maatregelen rond toeristische verhuur, maar de regels over de tweejarige verlenging en automatische contractverlenging hebben vooral betrekking op reguliere woonhuur.

Nog niet definitief veiliggesteld

Dat is op dit moment misschien wel het belangrijkste punt.

De Spaanse ministerraad heeft de twee decreten op 29 september 2026 goedgekeurd. De regering heeft vervolgens gevraagd om ze al vrijdag in een buitengewone vergadering van het Congres te laten behandelen.

Real decretos-ley kunnen na publicatie direct werking krijgen, maar moeten daarna door het Congres worden bekrachtigd. In dit geval wil de regering die stemming vrijwel onmiddellijk laten plaatsvinden.

De parlementaire steun staat niet voor beide teksten vast. Onder andere Junts en PNV hebben aangegeven eerst de definitieve teksten te willen bestuderen voordat zij hun stem bepalen.

Vrijdag wordt beslissend

Voor huurders en verhuurders is het daarom verstandig nog niet uitsluitend op krantenkoppen als ‘huurcontracten worden voortaan onbeperkt’ af te gaan.

Wat op dit moment wel vaststaat, is dat de regering twee ingrijpende decreten heeft goedgekeurd: één met onder meer een tweejarige verlenging voor bepaalde bestaande contracten en strengere regels voor tijdelijke huur, en een tweede met automatische verlenging van reguliere huurcontracten.

Vrijdag moet blijken welke maatregelen daadwerkelijk voldoende steun krijgen in het Spaanse parlement.

Voor miljoenen huurders én verhuurders kan die stemming grote gevolgen hebben voor de manier waarop woningen de komende jaren in Spanje worden verhuurd.