Huis in Nederland verkopen en naar Spanje emigreren: moet Spanje belasting heffen over de overwaarde?
Veel Nederlanders die naar Spanje emigreren verkopen eerst hun woning in Nederland. Wanneer die woning in de afgelopen jaren flink in waarde is gestegen, kan al snel de vraag ontstaan: moet je in Spanje belasting betalen over die overwaarde als je in hetzelfde jaar Spaans belastingresident wordt?
Stel dat een woning in Nederland in 2016 is gekocht en in 2027 wordt verkocht met ruim €200.000 waardestijging. Spanje belast vermogenswinsten normaal gesproken wel, maar bij een Nederlandse woning speelt het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje een belangrijke rol.
Onder het huidige belastingverdrag is het antwoord in deze situatie in principe gunstig.
Waar wordt de winst op een Nederlandse woning belast?
Artikel 14 van het huidige belastingverdrag tussen Nederland en Spanje bepaalt dat winst bij de verkoop van onroerend goed mag worden belast in het land waarin het onroerend goed ligt.
Bij een woning in Nederland is dat dus Nederland.
Maar daarmee is de vraag nog niet helemaal beantwoord. De formulering “mag worden belast” betekent namelijk niet automatisch dat Nederland daadwerkelijk belasting heft over de volledige waardestijging.
Daarvoor gelden vervolgens de Nederlandse belastingregels.
Nederland heft normaal geen belasting over de verkoopwinst van je eigen woning
Gaat het om je normale eigen woning die je zelf als hoofdverblijf hebt gebruikt, dan kent Nederland geen afzonderlijke vermogenswinstbelasting waarbij bijvoorbeeld het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs direct wordt belast.
De Nederlandse Belastingdienst bevestigt dat wanneer je een eigen woning met overwaarde verkoopt en geen nieuwe woning koopt, je op het moment van verkoop geen extra belasting over die overwaarde betaalt.
De overwaarde kan wel andere fiscale gevolgen hebben. Zo kan deze onderdeel worden van de eigenwoningreserve en speelt deze een rol wanneer binnen drie jaar opnieuw een eigen woning wordt gekocht. Geld dat na de verkoop op een bankrekening staat, kan daarnaast gevolgen hebben voor het vermogen dat in Nederland moet worden aangegeven zolang iemand daar belastingplichtig is.
Dat is echter iets anders dan belasting heffen over de winst van bijvoorbeeld €200.000 zelf.
Kan Spanje vervolgens alsnog belasting heffen?
Dit is precies het punt waarover regelmatig verschillende adviezen worden gegeven.
Wanneer iemand Spaans belastingresident is, belast Spanje normaal gesproken het wereldwijde inkomen en kunnen ook buitenlandse vermogenswinsten onder de Spaanse inkomstenbelasting vallen.
Maar een belastingverdrag gaat vóór wanneer daarin specifiek is geregeld welk land mag heffen en hoe dubbele belasting wordt voorkomen.
En het huidige verdrag Nederland-Spanje bevat daarvoor een belangrijke bepaling.
Artikel 25 lid 3 bepaalt dat wanneer een inwoner van Spanje inkomen of vermogen heeft dat volgens het verdrag in Nederland mag worden belast, Spanje dit inkomen of vermogen vrijstelt van Spaanse belasting.
Dat betekent dat bij verkoop van Nederlands onroerend goed onder het huidige verdrag niet simpelweg kan worden gezegd:
“Je woont in Spanje, dus Spanje belast de €200.000 winst.”
Zo werkt het verdrag niet.
Voorbeeld: woning gekocht voor €300.000 en verkocht voor €500.000
Neem iemand die zijn Nederlandse eigen woning in 2016 voor €300.000 heeft gekocht en deze in 2027 voor €500.000 verkoopt.
De waardestijging bedraagt dan €200.000.
Wanneer het om een normale Nederlandse eigen woning gaat:
- Nederland heeft volgens het belastingverdrag het heffingsrecht over de verkoopwinst;
- Nederland heft bij een normale eigen woning geen afzonderlijke belasting over die €200.000 verkoopwinst;
- Spanje moet de winst onder het huidige verdrag vrijstellen wanneer de verkoper op dat moment voor toepassing van het verdrag inwoner van Spanje is.
Er ontstaat daardoor onder de huidige regels in beginsel geen Spaanse vermogenswinstbelasting over die €200.000 alleen omdat iemand in hetzelfde jaar naar Spanje verhuist.
Let op met het jaar waarin je emigreert
Hier zit wel een belangrijk aandachtspunt.
Spaans belastingresident word je niet uitsluitend op de dag waarop je jezelf bij een gemeente inschrijft of een residencia aanvraagt.
Spanje kijkt onder andere naar het aantal dagen dat iemand gedurende een kalenderjaar in Spanje verblijft. Wie meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft, kan op grond van de Spaanse wet fiscaal resident zijn. Ook het centrum van iemands economische belangen kan daarbij een rol spelen.
Daarom is een redenering als “ik verkoop mijn huis op 1 mei en word pas op 1 juni Spaans resident” fiscaal niet altijd voldoende.
Bij een emigratiejaar moet de volledige situatie worden bekeken en kan bij dubbele fiscale residentie ook het belastingverdrag worden gebruikt om vast te stellen van welk land iemand uiteindelijk verdragsresident is.
En dan is er nog een nieuw belastingverdrag
Voor mensen die pas in 2027 of later hun Nederlandse woning verkopen is er nog een belangrijke onzekerheid.
Nederland en Spanje hebben namelijk onderhandeld over een nieuw belastingverdrag.
De Nederlandse overheid meldde op 23 april 2026 dat Nederland en Spanje inmiddels overeenstemming hebben bereikt over het nieuwe verdrag en dat een moment voor ondertekening wordt gepland.
Een nieuw verdrag treedt echter niet automatisch in werking zodra onderhandelaars overeenstemming bereiken. Het moet worden ondertekend, parlementair worden goedgekeurd en vervolgens officieel in werking treden.
Daarom is het bij een verkoop die voor 2027 staat gepland verstandig om vlak vóór de verkoop opnieuw te controleren welk belastingverdrag op dat moment daadwerkelijk van toepassing is.
De tekst van het nieuwe verdrag kan namelijk andere bepalingen bevatten voor de manier waarop Spanje dubbele belasting voorkomt.
Conclusie
Wie zijn Nederlandse eigen woning verkoopt en in hetzelfde jaar naar Spanje verhuist, hoeft onder het momenteel geldende belastingverdrag niet automatisch bang te zijn dat Spanje de volledige Nederlandse overwaarde als vermogenswinst belast.
Het huidige verdrag geeft Nederland het recht om de winst op Nederlands onroerend goed te belasten. Nederland heft bij de verkoop van een normale eigen woning vervolgens geen aparte belasting over de gerealiseerde overwaarde. Spanje verleent voor vermogenswinsten die volgens het verdrag in Nederland mogen worden belast een vrijstelling.
Voor een verkoop in 2027 blijft er echter één belangrijke waarschuwing: controleer vóór de verkoop of het nieuwe belastingverdrag tussen Nederland en Spanje inmiddels in werking is getreden en of deze regeling ongewijzigd is gebleven.
Ook bij een tweede woning, verhuurde woning, ondernemingspand of andere bijzondere situatie kunnen andere fiscale regels gelden. Het bovenstaande heeft specifiek betrekking op de verkoop van een Nederlandse eigen woning door particulieren.
