Nieuwe huurregels kunnen seizoen- en winterverhuur in Spanje flink veranderen
Eigenaren die hun Spaanse woning enkele maanden per jaar verhuren aan overwinteraars, krijgen mogelijk te maken met strengere regels. De Spaanse regering werkt aan nieuwe wetgeving voor seizoenverhuur, waarbij tijdelijke huurcontracten maximaal twaalf maanden zouden mogen duren en de tijdelijke reden voor de verhuur duidelijk schriftelijk moet worden vastgelegd. Belangrijk: de plannen zijn nog niet definitief en gelden op dit moment nog niet.
Tijdelijke reden moet aantoonbaar zijn
Onder de voorgestelde regels wordt seizoenverhuur nadrukkelijker onder de Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), gebracht.
Een verhuurder zou straks moeten kunnen aantonen waarom iemand slechts tijdelijk in de woning verblijft. Dat kan bijvoorbeeld zijn vanwege werk, studie of een tijdelijk recreatief verblijf.
Wanneer zo’n reden ontbreekt of onvoldoende kan worden onderbouwd, bestaat het risico dat het contract juridisch wordt beschouwd als reguliere woninghuur.
Groot verschil voor verhuurders
Dat onderscheid is belangrijk. Bij een normale huurovereenkomst geniet een huurder in Spanje veel meer bescherming.
Wanneer een particuliere eigenaar verhuurt, kan een huurder onder de reguliere regels in veel gevallen recht hebben op een huurperiode tot vijf jaar. Is de verhuurder een bedrijf, dan kan dat oplopen tot zeven jaar.
Een eigenaar die dacht zijn vakantiehuis slechts vier of vijf maanden aan een overwinteraar te verhuren, zou daardoor veel langer aan een huurder vast kunnen zitten wanneer het seizoencontract ongeldig wordt verklaard.
Vooral belangrijk voor overwinteraars
Aan de Costa Blanca, Costa del Sol en andere populaire kustgebieden worden veel woningen bijvoorbeeld van november tot maart verhuurd.
Eigenaren gebruiken daarvoor vaak een seizoencontract, omdat zij de woning daarna zelf willen gebruiken of opnieuw aan andere gasten willen verhuren.
De nieuwe regels zijn juist bedoeld om te voorkomen dat tijdelijke huurcontracten worden gebruikt om de normale bescherming van huurders te omzeilen. Het voorstel maakt daarbij geen algemene uitzondering voor vakantiegebieden. Ook winterverhuur aan Nederlanders en Belgen kan er dus onder vallen.
Steeds opnieuw tijdelijk verhuren kan risico geven
Ook het voortdurend afsluiten van nieuwe tijdelijke contracten met dezelfde huurder kan een probleem worden.
Wanneer iemand feitelijk permanent in een woning woont, terwijl er steeds nieuwe seizoencontracten worden opgesteld, kan een rechter uiteindelijk oordelen dat het in werkelijkheid om gewone woninghuur gaat.
Voor verhuurders wordt het daarom nog belangrijker om niet alleen op papier, maar ook in de praktijk duidelijk te kunnen aantonen dat het verblijf tijdelijk is.
Nog meer veranderingen voorgesteld
Het wetsvoorstel bevat daarnaast andere maatregelen die interessant zijn voor woningbezitters.
Zo zou ook kamerverhuur nadrukkelijk onder de huurwet kunnen komen te vallen. Verhuurders zouden een woning bovendien niet zomaar zonder voorafgaande aankondiging mogen betreden.
Ook worden veranderingen voorgesteld rond onderhoud en reparaties. Kleine reparaties als gevolg van normale slijtage zouden volgens het voorstel vaker voor rekening van de verhuurder komen.
In sommige gevallen zou een huurder zelfs noodzakelijke werkzaamheden kunnen laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur wanneer de eigenaar niet tijdig reageert.
Huurder kan mogelijk voorrang krijgen bij verkoop
Een ander opvallend onderdeel is een mogelijk voorkeursrecht voor huurders.
Wanneer een verhuurde woning wordt verkocht, zou de huurder in bepaalde situaties als eerste de mogelijkheid kunnen krijgen de woning te kopen.
Voor buitenlandse eigenaren die een Spaanse woning zowel verhuren als investering aanhouden, kan dat een belangrijke verandering worden.
Ook toeristische verhuur staat ter discussie
Naast seizoenverhuur wordt ook gekeken naar toeristische verhuur. In het voorgestelde pakket wordt onder meer gesproken over een mogelijke btw-plicht voor bepaalde vormen van vakantieverhuur.
Toeristische verhuur met een vergunning valt echter grotendeels onder de regelgeving van de autonome regio’s. Daardoor kunnen de regels in bijvoorbeeld de Comunidad Valenciana, Andalusië, Catalonië en de Balearen sterk van elkaar verschillen.
Nog geen nieuwe wet
Voor verhuurders is vooral dit belangrijk: de nieuwe regels gelden nog niet.
De Spaanse regering wilde het pakket eind juli behandelen, maar het voorstel werd van de agenda gehaald omdat er onvoldoende politieke steun voor was. De behandeling wordt naar verwachting na het zomerreces in september voortgezet.
Totdat een definitieve regeling is aangenomen en in het Spaanse staatsblad BOE is gepubliceerd, blijven de huidige regels van kracht.
Wat kunnen verhuurders nu al doen?
Eigenaren hoeven bestaande seizoencontracten dus niet direct aan te passen. Wel kan het verstandig zijn om bij nieuwe contracten duidelijk vast te leggen:
- waarom het verblijf tijdelijk is;
- voor welke exacte periode wordt verhuurd;
- wat de hoofdverblijfplaats van de huurder is;
- en welke documenten de tijdelijke aard van het verblijf ondersteunen.
Vooral wie regelmatig voor enkele maanden aan overwinteraars verhuurt, doet er verstandig aan de ontwikkelingen goed te volgen.
De plannen kunnen namelijk grote gevolgen krijgen voor een populair verhuurmodel aan de Spaanse costa’s: een woning in de winter enkele maanden verhuren en deze daarna weer zelf gebruiken.
