Wat kost een huis in Spanje per jaar? Dit zijn de vaste lasten waar je rekening mee moet houden

Een woning in Spanje kopen is één ding, maar daarna komen de jaarlijkse kosten. Belastingen, energie, verzekeringen en onderhoud kunnen bij een vrijstaande villa met zwembad en tuin al snel oplopen tot ongeveer €10.000 à €12.000 per jaar. Wie vooraf goed rekent, voorkomt verrassingen.

Hoe hoog de kosten precies zijn, hangt sterk af van het type woning, de gemeente, het energieverbruik en de hoeveelheid onderhoud. Een appartement zonder eigen zwembad en tuin is bijvoorbeeld aanzienlijk goedkoper dan een vrijstaande villa.

Als voorbeeld nemen we een tweede woning van ongeveer €500.000 aan de Costa Blanca, zonder hypotheek en zonder verhuur.

Jaarlijkse kosten van een Spaanse villa

Kostenpost	Indicatie per jaar
IBI (onroerendezaakbelasting)	€800 – €1.500
Afval en gemeentelijke heffingen	€150 – €300
Woonverzekering	€400 – €700
Elektriciteit	€1.500 – €2.500
Water	€300 – €600
Internet en telefonie	€300 – €500
Onderhoud zwembad	€900 – €1.500
Onderhoud tuin	€1.000 – €2.000
Reserve voor woningonderhoud	€2.000 – €4.000
Belasting voor niet-inwoners	€300 – €900
Totaal	ca. €7.650 – €14.500

Een bedrag van ongeveer €10.000 tot €12.000 per jaar, ofwel circa €830 tot €1.000 per maand, is voor een dergelijke villa daarom een realistische middenwaarde. Een eventuele hypotheek en grote renovaties zijn hierbij niet meegerekend.

IBI: jaarlijkse belasting op je woning

Iedere eigenaar van Spaans vastgoed betaalt jaarlijks IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Deze belasting lijkt enigszins op de Nederlandse onroerendezaakbelasting.

Belangrijk is dat de IBI niet wordt berekend over de prijs die je voor de woning hebt betaald, maar over de valor catastral, oftewel de kadastrale waarde.

De hoogte verschilt per gemeente én per woning. Vraag daarom voordat je een woning koopt altijd naar de meest recente IBI-aanslag. Zo weet je precies welk bedrag je jaarlijks kunt verwachten.

Afvalstoffenheffing en andere gemeentelijke lasten

Naast de IBI kunnen gemeenten kosten rekenen voor onder meer:

• afvalinzameling;
• riolering;
• andere lokale voorzieningen.

Voor een woning aan bijvoorbeeld de noordelijke Costa Blanca kan dit samen grofweg €150 tot €300 per jaar bedragen.

Woonverzekering

Een verzekering voor een vrijstaande Spaanse woning kost doorgaans enkele honderden euro’s per jaar.

Bij een tweede woning is vooral belangrijk om te controleren wat er gebeurt wanneer het huis langere tijd leegstaat. Sommige verzekeringen stellen beperkingen aan de dekking bij bijvoorbeeld inbraak of waterschade als de woning tientallen dagen achter elkaar onbewoond is.

Controleer ook of zaken zoals een zwembad, zonnepanelen, bijgebouwen en andere voorzieningen daadwerkelijk zijn meeverzekerd.

Elektriciteit kan flink oplopen

Elektriciteit is bij een Spaanse villa vaak een grotere kostenpost dan verwacht.

Vooral deze apparaten gebruiken veel stroom:

• airconditioning;
• zwembadpomp;
• elektrische boiler;
• verwarming in de winter.

Daarnaast bestaat een deel van de Spaanse elektriciteitsrekening uit vaste kosten die samenhangen met het gecontracteerde vermogen. Zelfs wanneer de woning leegstaat, blijven daardoor kosten doorlopen.

Voor een grotere woning met airconditioning en zwembad kan €1.500 tot €2.500 per jaar een realistische orde van grootte zijn.

Water: vooral tuin en zwembad tellen mee

Het huishoudelijke watergebruik is vaak niet eens de grootste kostenpost.

Bij een villa zijn vooral het:

• besproeien van de tuin;
• bijvullen van het zwembad;
• onderhoud en spoelen van het zwembadfilter

van invloed op het verbruik.

Reken globaal op €300 tot €600 per jaar, afhankelijk van gebruik en gemeente.

Een privézwembad kost meer dan alleen water

Een zwembad lijkt misschien eenvoudig in onderhoud, maar brengt verschillende terugkerende kosten met zich mee.

Denk aan:

• reiniging;
• chemicaliën;
• onderhoud van pomp en filter;
• kleine reparaties;
• elektriciteit;
• water.

Wie een bedrijf inschakelt voor regelmatig zwembadonderhoud kan alleen daarvoor al ongeveer €900 tot €1.500 per jaar kwijt zijn.

Vergeet de tuin niet

Een mediterrane tuin heeft misschien minder verzorging nodig dan een klassieke groene tuin, maar planten, bomen en struiken blijven groeien wanneer je niet in Spanje bent.

Wie een tuinman inschakelt, kan afhankelijk van de grootte van het perceel en het aantal bezoeken ongeveer €1.000 tot €2.000 per jaar kwijt zijn.

Voor tweedehuiseigenaren die een groot deel van het jaar in Nederland of België verblijven, zijn tuin- en zwembadonderhoud daarom twee belangrijke vaste kostenposten.

Reserveer geld voor onderhoud van de woning

Niet ieder jaar gaat er iets groots kapot, maar uiteindelijk krijgt iedere woningeigenaar ermee te maken.

Denk bijvoorbeeld aan:

• airconditioning;
• boiler;
• rolluiken;
• schilderwerk;
• lekkages;
• terras en tegelwerk;
• kozijnen;
• zwembadinstallaties.

Aan de Spaanse kust hebben zon, vocht en zoute zeelucht bovendien veel invloed op materialen.

Voor een grotere villa is het daarom verstandig jaarlijks ongeveer €2.000 tot €4.000 als onderhoudsreserve apart te zetten.

Belasting voor niet-inwoners: Modelo 210

Wie een Spaanse woning bezit maar fiscaal geen inwoner van Spanje is, kan ook belasting verschuldigd zijn via Modelo 210.

Dat geldt zelfs wanneer de woning niet wordt verhuurd.

Spanje berekent in dat geval een fictief inkomen op basis van de kadastrale waarde van de woning. Voor inwoners van de EU en EER geldt hierover momenteel een belastingtarief van 19 procent.

Dat betekent dus niet dat je 19 procent over de waarde of aankoopprijs van je huis betaalt. Het gaat om een percentage over het berekende fictieve inkomen.

En wat kost een appartement?

Een appartement is doorgaans aanzienlijk goedkoper in jaarlijks onderhoud.

Je hebt meestal:

• geen eigen tuin;
• geen privézwembad;
• minder buitenonderhoud;
• lager energieverbruik.

Daar staat tegenover dat veel appartementen onderdeel zijn van een gemeenschap van eigenaren, de comunidad de propietarios.

Daarvoor betaal je gemeenschappelijke kosten, bijvoorbeeld voor:

• lift;
• zwembad;
• tuin;
• schoonmaak;
• beveiliging;
• onderhoud van het gebouw.

Bij een appartement van rond de €250.000 kan een totale jaarlijkse last van ongeveer €3.000 tot €6.000 een bruikbare indicatie zijn, afhankelijk van het complex.

Groot onderhoud komt daar nog bovenop

De normale jaarlijkse onderhoudsreserve is niet bedoeld voor grote renovaties.

Op termijn kunnen kosten ontstaan voor bijvoorbeeld:

• een nieuwe keuken;
• badkamer;
• nieuwe ramen;
• complete airconditioning;
• dakwerk;
• zwembadrenovatie;
• nieuw terras of bestrating.

Daarbij kan het gemakkelijk om duizenden tot tienduizenden euro’s gaan.

Vraag deze gegevens op vóórdat je koopt

Wie een woning in Spanje overweegt, doet er verstandig aan vóór de aankoop in ieder geval deze informatie op te vragen:

1. Laatste IBI-aanslag
Zo weet je wat de jaarlijkse onroerendezaakbelasting werkelijk bedraagt.

2. Kadastrale waarde – valor catastral
Deze waarde wordt onder meer gebruikt voor verschillende belastingberekeningen.

3. Comunidad-kosten
Bij appartementen en woningen in een urbanisatie kunnen deze flink verschillen.

4. Werkelijke energie- en waterrekeningen
Vraag indien mogelijk de rekeningen van de huidige eigenaar op.

5. Kosten voor zwembad en tuin
Vooral bij een tweede woning kunnen deze structureel doorlopen.

Reken niet alleen met de aankoopprijs

Een villa van €500.000 kost dus niet alleen eenmalig €500.000 plus aankoopkosten. Daarna moet je rekening houden met een aanzienlijk jaarlijks budget.

Voor een vrijstaande villa met zwembad en tuin kan €10.000 tot €12.000 per jaar een realistische richtlijn zijn. Een appartement kan aanzienlijk goedkoper zijn.

Wie vóór de koop de werkelijke vaste lasten opvraagt en daarnaast voldoende geld reserveert voor onderhoud, krijgt een veel realistischer beeld van wat een tweede huis in Spanje daadwerkelijk kost.