Spaanse huizenmarkt koelt af: minder verkopen, maar prijzen blijven stijgen
De Spaanse huizenmarkt laat een opvallende ontwikkeling zien. Er worden minder woningen verkocht, maar tegelijkertijd blijven de huizenprijzen stevig stijgen. Daarmee lijkt er nog geen sprake van een echte vastgoedcrisis, maar mogelijk wel van een omslagpunt op de Spaanse woningmarkt.
In de eerste zes maanden van 2026 werden in Spanje ongeveer 10.000 woningen minder verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Dat komt neer op een daling van 2,6 procent. Volgens vastgoeddeskundigen beginnen vooral de hoge prijzen en de betaalbaarheid steeds meer invloed te krijgen op het aantal transacties.
Huizenprijzen stijgen ondertussen gewoon door
Ondanks de dalende verkopen zijn woningen niet goedkoper geworden. Integendeel. Volgens de Fotocasa Real Estate Index bedroeg de gemiddelde vraagprijs voor bestaande woningen in juni 2026 ongeveer 3.133 euro per vierkante meter.
Dat was 4 procent meer dan een kwartaal eerder en zelfs 17,2 procent hoger dan een jaar geleden. De combinatie van minder verkopen en stijgende prijzen maakt de huidige situatie op de Spaanse huizenmarkt bijzonder.
Er worden simpelweg te weinig woningen gebouwd
Een belangrijke oorzaak van de hoge prijzen is het aanhoudende woningtekort. Vooral in populaire steden en kustgebieden zijn veel meer mensen op zoek naar een woning dan er huizen beschikbaar zijn.
Volgens BBVA Research worden in 2026 naar verwachting ongeveer 150.000 vergunningen voor nieuwbouw afgegeven. Tegelijkertijd komen er naar schatting zo’n 220.000 nieuwe huishoudens bij.
Daardoor groeit de vraag sneller dan het woningaanbod. Ook trage vergunningprocedures en problemen met aansluiting op het elektriciteitsnet zorgen ervoor dat bouwprojecten vertraging oplopen.
Vraagprijzen zijn soms te hoog
Vastgoedexperts wijzen daarnaast op een ander probleem: veel woningen worden volgens hen simpelweg te duur aangeboden.
De prijs die op een vastgoedwebsite staat, is namelijk niet automatisch dezelfde prijs die een koper uiteindelijk bereid is te betalen. Woningen met een te hoge vraagprijs kunnen daardoor maandenlang te koop blijven staan.
Nu kopers kritischer worden, kan het voor verkopers steeds belangrijker worden om vanaf het begin een realistische prijs te vragen.
Buitenlandse kopers houden prijzen hoog
Buitenlandse kopers blijven tegelijkertijd een belangrijke rol spelen. Spanje trekt veel gepensioneerden, tweedehuiseigenaren, internationale gezinnen, thuiswerkers en digitale nomaden aan.
Sinds januari 2023 zijn volgens het artikel 27.875 verblijfsvergunningen voor digitale nomaden afgegeven. Gezinsleden vormen daarbij bijna de helft van het totale aantal.
Deze groep beschikt gemiddeld vaak over meer financiële mogelijkheden dan lokale kopers en concurreert om hetzelfde beperkte woningaanbod. Vooral in populaire kustgebieden kan dat de prijzen verder opdrijven.
Spaanse gezinnen steeds vaker buitenspel
Voor veel Spaanse gezinnen en jongeren wordt het ondertussen steeds moeilijker om een woning te kopen in hun eigen regio.
Waar vermogende buitenlandse kopers hogere prijzen soms nog kunnen betalen, bereiken lokale huishoudens steeds sneller hun financiële grens. Daardoor dreigt er een situatie te ontstaan waarin woningen wel beschikbaar zijn, maar voor een steeds kleinere groep daadwerkelijk betaalbaar blijven.
Buitenlandse kopers worden kritischer
Ook onder buitenlandse kopers lijkt het gedrag te veranderen. Vastgoedmakelaars merken dat mensen minder snel impulsief een vakantiewoning aanschaffen.
Kopers vergelijken meer woningen, onderhandelen langer en letten vaker op zaken zoals energiezuinigheid, duurzaamheid, locatie en toekomstige verkoopbaarheid.
Ook mensen met voldoende geld zijn volgens makelaars steeds minder bereid om zonder meer iedere vraagprijs te betalen.
Kan 2027 het omslagpunt worden?
Volgens sommige vastgoeddeskundigen kan de verandering vanaf 2027 duidelijker zichtbaar worden.
De afgelopen jaren zijn veel nieuwbouwwoningen op plan gekocht door investeerders. Wanneer deze projecten worden opgeleverd, kan een deel van die woningen opnieuw op de markt komen.
Als veel beleggers tegelijkertijd besluiten te verkopen, groeit het woningaanbod. Kopers krijgen daardoor meer keuze en verkopers moeten sterker met elkaar concurreren.
Dat kan ervoor zorgen dat de prijsstijging afzwakt of dat huizenprijzen in bepaalde gebieden zelfs gaan dalen.
Geen Spaanse huizencrash, maar wel verandering
Voorlopig zijn er weinig aanwijzingen voor een landelijke instorting van de Spaanse huizenmarkt. Daarvoor blijft het woningtekort te groot en de binnenlandse en buitenlandse vraag te sterk.
Wel lijkt de periode waarin vrijwel iedere woning tegen een steeds hogere prijs kon worden verkocht langzaam te veranderen.
Vooral buiten de absolute toplocaties kunnen kopers de komende tijd mogelijk een sterkere onderhandelingspositie krijgen. Exclusieve gebieden aan bijvoorbeeld de Costa del Sol, de Balearen en andere zeer gewilde locaties kunnen beter bestand blijven tegen een eventuele afkoeling doordat het aanbod daar structureel beperkt is.
De Spaanse woningmarkt lijkt daarmee niet zozeer op weg naar een crash, maar naar een nieuwe fase waarin betaalbaarheid, realistische vraagprijzen en de verhouding tussen vraag en aanbod steeds belangrijker worden.
