Nieuwe woonregels in Spanje: dit verandert er voor huiseigenaren, verhuurders en huurders
Spanje heeft ingrijpende maatregelen aangekondigd om de woningcrisis aan te pakken. De nieuwe regelgeving moet huurders beter beschermen, vakantiewoningen zwaarder belasten en het kopen van een eerste woning gemakkelijker maken. Sommige huiseigenaren kunnen daardoor met hogere belastingen te maken krijgen, terwijl huurders en starters juist extra bescherming of financiële ondersteuning kunnen krijgen.
Spaanse regering grijpt in op woningmarkt
De Spaanse regering onder leiding van premier Pedro Sánchez heeft begin oktober een pakket maatregelen gepubliceerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken.
In veel delen van Spanje zijn de huizenprijzen en huren de afgelopen jaren sterk gestegen. Vooral in populaire kustgebieden, grote steden en toeristische regio’s is het voor inwoners steeds moeilijker geworden om betaalbare woonruimte te vinden.
De regering wil daarom meer woningen beschikbaar maken voor permanente bewoning en tegelijkertijd de positie van huurders verbeteren.
De wijzigingen zijn vooral van belang voor mensen die een woning verhuren, een vakantiehuis bezitten, in Spanje huren of hun eerste woning willen kopen.
Niet alle maatregelen worden op hetzelfde moment ingevoerd. Sommige regels zijn al van kracht, terwijl andere pas later ingaan of verdere goedkeuring nodig hebben.
Vakantiewoningen kunnen tot 150 procent extra onroerendgoedbelasting krijgen
Een van de opvallendste maatregelen heeft betrekking op toeristische verhuur.
Spaanse gemeenten krijgen onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om een toeslag te heffen op de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Deze toeslag kan gelden voor woningen die voor toeristische verhuur worden gebruikt in officieel aangewezen gebieden met een gespannen woningmarkt.
De hoogte van de toeslag hangt af van het aantal toeristische woningen dat een eigenaar bezit.
| Aantal vakantiewoningen | Mogelijke IBI-toeslag |
|---|---|
| Eén woning | Tot 50% |
| Twee of drie woningen | Tot 100% |
| Vier of meer woningen | Tot 150% |
Een eigenaar die momenteel 800 euro per jaar aan IBI betaalt, kan bij een toeslag van 50 procent dus 1.200 euro gaan betalen.
Bij de hoogste toeslag van 150 procent zou dit oplopen tot 2.000 euro per jaar.
De verhoging geldt niet automatisch voor alle vakantiewoningen in Spanje. Gemeenten moeten hiervoor eerst een eigen besluit nemen en de woning moet onder de wettelijke voorwaarden vallen.
Vooral eigenaren van toeristische appartementen in populaire gebieden kunnen hierdoor met hogere kosten te maken krijgen.
Vanaf december 10 procent btw op kortdurende verhuur
Naast de mogelijke verhoging van de IBI komt er een belangrijke verandering voor kortdurende woningverhuur.
Vanaf 1 december 2026 geldt in beginsel 10 procent Spaanse btw, de IVA, voor de verhuur van gemeubileerde woningen aan dezelfde huurder voor maximaal dertig nachten.
Tot nu toe waren veel verhuuractiviteiten zonder aanvullende hotelachtige dienstverlening vrijgesteld van btw.
De nieuwe regeling verandert dat voor een groot deel van de kortdurende verhuurmarkt.
Er geldt een uitzondering wanneer de verhuurde accommodatie de hoofdwoning van de verhuurder is en aan de overige voorwaarden voor vrijstelling wordt voldaan.
Verhuur waarbij hotelachtige diensten worden aangeboden, zoals bepaalde schoonmaak- en verzorgingsdiensten, viel al onder afzonderlijke btw-regels.
Voor eigenaren die hun woning via platforms zoals Airbnb en Booking.com verhuren, is het daarom belangrijk om te controleren of de nieuwe btw-verplichting op hun situatie van toepassing wordt.
Huurverhogingen tot eind 2027 beperkt
Ook voor gewone huurwoningen worden strengere regels ingevoerd.
Tot en met 31 december 2027 gelden bijzondere beperkingen voor jaarlijkse huurprijsaanpassingen.
Wanneer de bestaande huurprijs boven het toepasselijke wettelijke referentieplafond ligt, mag deze onder de nieuwe regeling niet verder worden verhoogd.
In andere gevallen geldt in beginsel een maximale jaarlijkse verhoging van 2 procent, tenzij een rechtsgeldige afwijkende afspraak mogelijk is.
De exacte toepassing hangt af van het huurcontract en de relevante wettelijke voorwaarden.
Met deze maatregelen wil de regering voorkomen dat huurders door sterke jaarlijkse prijsstijgingen hun woning moeten verlaten.
Huurders kunnen langer in hun woning blijven
De nieuwe regelgeving bevat ook maatregelen die huurders meer zekerheid moeten geven.
Onder bepaalde voorwaarden kunnen huurders aanspraak maken op een buitengewone verlenging van hun bestaande huurcontract.
Deze extra verlenging kan oplopen tot twee jaar.
Daarvoor moet de huurder onder andere aan de wettelijke betalingsvoorwaarden voldoen.
Er bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer de verhuurder de woning daadwerkelijk zelf nodig heeft of wanneer bepaalde familieleden er volgens de wettelijke voorwaarden gaan wonen.
De regeling is bedoeld om te voorkomen dat huurders op korte termijn hun woning verliezen en vervolgens veel hogere huren moeten betalen.
Strengere controle op tijdelijke huurcontracten
De regering wil ook voorkomen dat verhuurders tijdelijke huurcontracten gebruiken om de gewone huurbescherming te omzeilen.
Bij nieuwe tijdelijke contracten moet daarom sprake zijn van een aantoonbare reden waarom de huurder slechts tijdelijk in de woning verblijft.
Dat kan bijvoorbeeld verband houden met een tijdelijke baan, studie of een andere aantoonbaar kortdurende situatie.
Wanneer er geen echte tijdelijke reden bestaat en de woning feitelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan de huurder aanspraak maken op de bescherming die hoort bij gewone woonruimtehuur.
Bestaande tijdelijke contracten kennen overgangsregels.
Voor verhuurders betekent dit dat zij extra zorgvuldig moeten zijn bij het opstellen van nieuwe contracten.
Makelaarskosten niet zomaar doorberekenen aan huurders
De nieuwe woonmaatregelen versterken ook de bescherming tegen bepaalde bijkomende huurkosten.
Verhuurders mogen de kosten voor het bemiddelen en opstellen van een gewone huurovereenkomst niet zomaar bij de huurder neerleggen.
Ook mogen bepaalde belastingen en kosten die volgens de wet voor rekening van de verhuurder komen niet zonder meer worden doorgeschoven.
Daarmee wil de regering voorkomen dat huurders naast de maandelijkse huur met hoge extra kosten worden geconfronteerd.
Voor zowel Spaanse als buitenlandse huurders kan dit financiële voordelen opleveren.
Tot 50.000 euro renteloze lening voor eerste koopwoning
Een andere belangrijke maatregel is de introductie van het financieringsprogramma TU CASA.
Hiermee wil de Spaanse overheid mensen helpen die wel voldoende inkomen hebben om een hypotheek te betalen, maar onvoldoende spaargeld bezitten om een woning te kopen.
Via het programma kan een aanvullende renteloze lening worden verstrekt.
De regeling voorziet in financiering tot maximaal 20 procent van de woningwaarde, met een bovengrens van 50.000 euro.
De lening wordt verstrekt tegen 0 procent rente en zonder commissies.
Het programma is niet uitsluitend bedoeld voor jongeren. Ook oudere starters kunnen mogelijk in aanmerking komen.
De precieze toelatingsvoorwaarden moeten echter nog verder worden uitgewerkt.
Daarom staat nog niet vast of en onder welke voorwaarden buitenlandse kopers, waaronder Nederlanders en Belgen die naar Spanje emigreren, van het programma gebruik kunnen maken.
Belangrijke beperking bij latere verkoop
Aan het programma TU CASA is een belangrijke voorwaarde verbonden.
Woningen die met deze financiering worden gekocht, krijgen een blijvende beperking op de toekomstige verkoopprijs.
Bij doorverkoop mag de prijs in beginsel niet hoger zijn dan de oorspronkelijke aankoopprijs, aangepast aan de inflatie.
Onder bepaalde voorwaarden kunnen kosten voor verbeteringen of renovaties worden meegenomen.
De overheid wil daarmee voorkomen dat woningen die met publieke financiering worden aangekocht later tegen sterk gestegen marktprijzen worden doorverkocht.
Voor kopers betekent dit wel dat zij rekening moeten houden met beperkingen op de mogelijke waardestijging van hun woning.
Belastingwijzigingen voor bezitters van een tweede woning
Ook de belastingheffing op bepaalde tweede woningen verandert.
Vanaf 1 januari 2027 wordt de berekening aangepast van het fictieve inkomen dat de Spaanse belastingdienst aan bepaalde woningen toerekent wanneer deze niet worden verhuurd.
Deze zogenoemde imputación de rentas inmobiliarias kan relevant zijn voor eigenaren van een tweede woning of vakantiehuis.
De nieuwe regels bevatten verschillende percentages die afhankelijk zijn van de wettelijke situatie en de toepasselijke kadastrale waarden.
Voor Nederlandse en Belgische eigenaren van een woning in Spanje kan dit gevolgen hebben voor de belastingaangifte.
De daadwerkelijke gevolgen hangen onder andere af van de fiscale woonplaats, het gebruik van de woning en de vraag welke Spaanse belastingregeling van toepassing is.
Wat betekent dit voor Nederlanders en Belgen?
De nieuwe maatregelen kunnen op verschillende manieren gevolgen hebben voor buitenlandse woningbezitters en toekomstige emigranten.
Mensen die een vakantiewoning verhuren, moeten vooral letten op de btw-regels en eventuele gemeentelijke IBI-toeslagen.
Wie langdurig verhuurt, krijgt te maken met uitgebreidere huurbescherming en strengere voorwaarden voor bepaalde tijdelijke huurcontracten.
Voor Nederlanders en Belgen die een eerste woning willen kopen, kan het programma TU CASA interessant worden zodra duidelijk is wie ervoor in aanmerking komt.
Eigenaren van een tweede woning moeten daarnaast de fiscale wijzigingen voor 2027 in de gaten houden.
Het is verstandig om bij verhuur of aankoop vooraf te laten beoordelen welke maatregelen daadwerkelijk van toepassing zijn.
Niet alle maatregelen zijn definitief geregeld
Hoewel de Spaanse regering het woonpakket heeft gepubliceerd, betekent dit niet dat alle onderdelen al volledig kunnen worden toegepast.
Sommige bepalingen kennen een latere ingangsdatum.
Andere maatregelen vereisen nog aanvullende besluiten van de Spaanse regering, regionale overheden of gemeenten.
Daarnaast moeten Spaanse nooddecreten volgens de constitutionele procedure door het parlement worden behandeld.
Daardoor kunnen tijdens het verdere politieke en juridische traject nog wijzigingen ontstaan.
Spaanse woningmarkt staat voor grote veranderingen
Met het nieuwe pakket probeert de regering-Sánchez de druk op de woningmarkt te verminderen.
De maatregelen combineren extra bescherming voor huurders met fiscale wijzigingen voor vastgoedbezitters en financiële ondersteuning voor starters.
Voorstanders verwachten dat de maatregelen helpen om woningen betaalbaarder te maken en speculatief gebruik van vastgoed te beperken.
Critici vrezen dat hogere belastingen en strengere verhuurregels sommige eigenaren kunnen ontmoedigen om hun woningen beschikbaar te stellen.
Of de nieuwe regels uiteindelijk leiden tot meer betaalbare woningen, zal de komende jaren moeten blijken.
Voor Nederlandse en Belgische woningbezitters in Spanje is vooral van belang dat de gevolgen sterk kunnen verschillen per woning, gemeente en type verhuur.
