Spaanse banken worden voorzichtiger met hoge hypotheken
Spaanse banken lijken weer voorzichtiger te worden met hypotheken waarbij meer dan 80 procent van de woningwaarde wordt gefinancierd. Terwijl het aantal afgesloten hypotheken in Spanje juist blijft stijgen, neemt het aandeel leningen met een zeer hoge financiering af.
Voor veel woningkopers is dat belangrijk, omdat juist het benodigde spaargeld voor de aankoop van een huis steeds vaker het grootste probleem vormt.
Minder hypotheken boven 80 procent
In het tweede kwartaal van 2025 werd bij 11,6 procent van de hypotheken meer dan 80 procent van de woningwaarde gefinancierd.
Een jaar later is dat aandeel gedaald naar 9,6 procent. Daarmee ligt het percentage voor het eerst sinds eind 2024 weer onder de 10 procent.
Op basis van de cijfers over het tweede kwartaal gaat het om ongeveer 12.000 hypotheken waarbij meer dan 80 procent van de waarde van de woning werd geleend.
In totaal werden tussen april en juni 129.240 hypotheken voor woningen afgesloten.
Spaargeld blijft belangrijk bij aankoop woning
Sinds de financiële crisis van 2008 financieren Spaanse banken doorgaans maximaal ongeveer 70 tot 80 procent van de woningwaarde.
Dat betekent dat kopers meestal zelf minimaal 20 procent van de aankoopprijs moeten kunnen betalen. Daar komen de belastingen en andere aankoopkosten nog bovenop.
Voor iemand die bijvoorbeeld een woning van 250.000 euro koopt en maximaal 80 procent kan lenen, betekent dit dat er alleen al voor de aankoopprijs ongeveer 50.000 euro eigen geld nodig is.
Vooral voor starters en jonge gezinnen vormt dit een steeds grotere drempel.
Gemiddelde hypotheek bereikt record
Tegelijkertijd moeten woningkopers steeds grotere bedragen lenen.
De gemiddelde hypotheekschuld per woning is inmiddels gestegen naar 176.453 euro. Dat is een nieuw record en het negende kwartaal op rij waarin het gemiddelde hypotheekbedrag stijgt.
De belangrijkste oorzaak daarvan zijn de sterk gestegen huizenprijzen. De prijs per vierkante meter ligt inmiddels zelfs boven het niveau dat vlak voor de vastgoedcrisis van 2008 werd bereikt.
Waarom letten banken op die grens van 80 procent?
Banken gebruiken de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het huis om het risico van een lening te bepalen. Dit wordt de Loan to Value (LTV) genoemd.
Hoe hoger het percentage, hoe groter het risico voor de bank. Wanneer een huiseigenaar de hypotheek niet meer kan betalen en de woning moet worden verkocht, bestaat bij een hoge financiering namelijk een grotere kans dat de verkoopprijs onvoldoende is om de volledige schuld af te lossen.
De Banco de España gebruikt daarom 80 procent als een belangrijke grens bij het beoordelen van hypotheekrisico’s.
Geen nieuwe vastgoedbubbel volgens centrale bank
Ondanks de sterk gestegen huizenprijzen ziet de Banco de España momenteel geen situatie zoals tijdens de vastgoedbubbel van ongeveer twintig jaar geleden.
Voor de crisis van 2008 was het veel gebruikelijker dat banken vrijwel de volledige aankoopprijs van een woning financierden. In maart 2006 bestond zelfs ongeveer 18 procent van alle hypotheken uit leningen boven de 80 procent.
Ook projectontwikkelaars kregen destijds veel gemakkelijker grote hoeveelheden krediet.
De huidige situatie is anders. Volgens de centrale bank blijven de financiële risico’s relatief beperkt en is vooral het tekort aan woningen verantwoordelijk voor de hoge prijzen.
Woningtekort blijft prijzen opdrijven
De vraag naar woningen in Spanje blijft groot, terwijl er onvoldoende nieuwe huizen worden gebouwd.
Daardoor ontstaat een combinatie van een sterke vraag, voldoende beschikbare hypotheekfinanciering en een beperkt woningaanbod.
Vastgoeddeskundigen verwachten daarom dat de druk op de huizenprijzen voorlopig kan aanhouden, ondanks het feit dat banken voorzichtiger worden met zeer hoge hypotheken.
Huishoudens besteden steeds groter deel inkomen aan hypotheek
Ook de betaalbaarheid begint steeds meer onder druk te staan.
Spaanse huishoudens besteden gemiddeld inmiddels 36,1 procent van hun netto-inkomen aan de hypotheeklasten. Een jaar geleden was dit nog ongeveer 34 procent.
De Banco de España beschouwt ongeveer 35 procent van het netto maandinkomen als een redelijke bovengrens voor woonlasten. Voor alle schulden samen wordt ongeveer 40 procent als maximum gezien.
De Spaanse huizenmarkt blijft daarmee in een opvallende situatie zitten: banken verstrekken volop hypotheken, maar worden tegelijkertijd terughoudender met het financieren van vrijwel de volledige woningprijs. Voor kopers zonder voldoende spaargeld wordt het daardoor steeds moeilijker om een woning te kopen.
