Spaanse verhuurders halen ruim 4.200 woningen van de huurmarkt na nieuwe regels van regering-Sánchez
De Spaanse woningmarkt staat opnieuw onder druk. Volgens een onderzoek onder meer dan 600 makelaarskantoren zijn binnen tien dagen 4.235 woningen uit het aanbod voor permanente verhuur verdwenen of naar andere vormen van gebruik verschoven. De ontwikkeling volgt op nieuwe huurmaatregelen van de regering van premier Pedro Sánchez. Terwijl de overheid huurders beter wil beschermen en betaalbare woningen beschikbaar wil maken, vrezen makelaars dat particuliere verhuurders juist afhaken.
Het onderzoek is uitgevoerd door de Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), een Spaanse brancheorganisatie voor makelaars.
De organisatie publiceerde de resultaten op 14 oktober 2026.
Daaruit blijkt dat een groot deel van de ondervraagde makelaars veranderingen constateert in het gedrag van particuliere verhuurders.
Eigenaren besluiten hun woningen niet langer op de gebruikelijke manier voor langere tijd aan te bieden.
Sommigen verkopen hun bezit, terwijl anderen onderzoeken of tijdelijke verhuur of verhuur per kamer aantrekkelijker is.
Volgens FAI kan deze ontwikkeling het toch al bestaande tekort aan huurwoningen verder vergroten.
Meer dan 4.200 woningen uit het reguliere huuraanbod
De cijfers van de makelaarsorganisatie laten zien dat de veranderingen in verschillende vormen plaatsvinden.
Binnen de onderzochte makelaarskantoren werden in tien dagen 2.067 woningen volledig uit het reguliere huuraanbod gehaald.
Daarnaast werden 1.224 woningen overgezet naar de verkoopmarkt.
Nog eens 944 woningen werden verschoven naar tijdelijke verhuur of kamerverhuur.
In totaal gaat het om 4.235 woningen die niet langer op dezelfde manier beschikbaar zijn voor reguliere langetermijnhuurders.
Belangrijk is dat het hierbij gaat om de voorlopige onderzoeksgegevens van de deelnemende makelaars.
Het is geen volledige telling van alle Spaanse huurwoningen.
Ook betekent het niet dat 4.235 huizen daadwerkelijk leegstaan. Een deel wordt verkocht of via andere verhuurvormen aangeboden.
Bijna negen op de tien makelaars merken veranderingen
Van de ondervraagde makelaarskantoren zegt 88,9 procent dat de recente huurmaatregelen invloed hebben op de activiteiten van hun klanten.
Ruim 78 procent meldt dat eigenaren woningen terugtrekken uit de markt voor reguliere verhuur.
Daarnaast ziet 72,4 procent dat geplande huurcontracten worden uitgesteld of voorlopig niet worden ondertekend.
Bij 56,6 procent van de kantoren worden woningen verschoven naar de verkoopmarkt.
En bijna 39 procent merkt dat eigenaren kiezen voor tijdelijke verhuur of kamerverhuur.
Slechts 11,1 procent van de makelaars geeft aan geen veranderingen te zien.
Volgens de brancheorganisatie tonen de cijfers aan dat de onzekerheid onder particuliere verhuurders groot is.
Ook ruim 1.500 huurcontracten uitgesteld
Niet alleen het beschikbare woningaanbod verandert.
Volgens FAI zijn binnen het onderzoek ook 1.523 huurcontracten tijdelijk stilgezet.
Het gaat om overeenkomsten die al in voorbereiding waren, maar waarvan de ondertekening voorlopig is uitgesteld.
Dat kan gevolgen hebben voor woningzoekenden die dachten binnenkort hun nieuwe huurwoning te kunnen betrekken.
Vooral in steden en kustgebieden waar betaalbare huurwoningen schaars zijn, kan extra onzekerheid vervelend uitpakken.
De brancheorganisatie telt de uitgestelde contracten en de verdwenen of verschoven woningen samen op tot 5.758 getroffen woning- en huurtransacties.
Waarom heeft de Spaanse regering de huurregels veranderd?
De regering van Pedro Sánchez wil de Spaanse woningcrisis aanpakken.
In veel Spaanse steden zijn de huurprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen.
Vooral jongeren, gezinnen met lagere inkomens en alleenstaanden hebben moeite om geschikte woonruimte te vinden.
De regering heeft daarom nieuwe maatregelen ingevoerd om huurders meer zekerheid te bieden.
Op 6 oktober 2026 keurde de ministerraad twee nieuwe nooddecreten over huisvesting goed.
Die werden op 7 oktober gepubliceerd in het Spaanse staatsblad BOE.
De regelgeving bevat onder meer maatregelen om huurcontracten te verlengen, huurprijsstijgingen te beperken en misbruik van tijdelijke verhuurconstructies tegen te gaan.
Ook moet de bescherming van kwetsbare huurders worden versterkt.
De regering wil voorkomen dat mensen hun woning verliezen of voortdurend worden geconfronteerd met hogere woonlasten.
Huurcontracten kunnen met twee jaar worden verlengd
Een belangrijk onderdeel van de maatregelen is een buitengewone mogelijkheid om bestaande huurcontracten te verlengen.
Voor bepaalde huurcontracten die tot en met 31 december 2028 aflopen, kunnen huurders een extra verlenging van maximaal twee jaar aanvragen.
Daarbij gelden voorwaarden.
Zo moet de huurder onder meer zijn betalingsverplichtingen zijn nagekomen.
Ook bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer een eigenaar de woning onder de wettelijke voorwaarden zelf nodig heeft.
De maatregel is bedoeld om huurders meer zekerheid te geven.
Voor particuliere verhuurders kan een langere contractduur echter betekenen dat zij minder snel vrij over hun woning kunnen beschikken.
Dat is een van de zorgen die makelaars namens sommige eigenaren naar voren brengen.
Ook beperkingen op huurverhogingen
Naast de verlenging van huurcontracten bevat de nieuwe regelgeving beperkingen voor jaarlijkse huurprijsaanpassingen.
Tot eind 2027 gelden onder bepaalde voorwaarden extra grenzen aan de verhoging van bestaande huurprijzen.
Wanneer de huurprijs hoger ligt dan de toepasselijke referentiegrens, kan een jaarlijkse verhoging worden uitgesloten.
Wanneer de huur daaronder blijft, kan zonder andere overeenkomst tussen huurder en verhuurder een maximum van 2 procent gelden.
Welke regeling precies van toepassing is, hangt af van het huurcontract en de wettelijke voorwaarden.
Het doel is om huurders te beschermen tegen verdere stijgingen van hun woonlasten.
Particuliere verhuurders maken zich zorgen
Volgens FAI-voorzitter José María Alfaro houden de nieuwe regels onvoldoende rekening met de positie van kleine particuliere verhuurders.
Hij wijst onder andere op onzekerheid over de duur van huurcontracten, betalingsachterstanden en procedures wanneer een huurder de woning niet verlaat.
Sommige eigenaren vrezen dat zij hun woning moeilijker kunnen terugkrijgen wanneer zij deze later willen verkopen of zelf gebruiken.
Ook maken verhuurders zich zorgen over de financiële gevolgen van langdurige huurcontracten.
Volgens de makelaarsorganisatie leidt deze onzekerheid ertoe dat eigenaren hun woning voorlopig niet meer voor permanente bewoning aanbieden.
De organisatie waarschuwt dat hierdoor juist minder woningen beschikbaar kunnen komen voor de mensen die de overheid wil helpen.
Kan het aantal huurtransacties met 30 procent dalen?
FAI waarschuwt dat het aantal afgesloten huurtransacties in de komende weken mogelijk met 25 tot 30 procent kan afnemen.
Dat is nadrukkelijk een verwachting van de brancheorganisatie.
Het is geen vastgesteld landelijk verlies van 30 procent van alle huurwoningen.
De voorspelling is gebaseerd op de reacties die makelaars momenteel bij particuliere verhuurders waarnemen.
Of de daling daadwerkelijk zo groot wordt, moet blijken uit latere marktgegevens.
Ook is nog niet duidelijk hoeveel eigenaren hun woning definitief uit de reguliere verhuur houden en hoeveel na verloop van tijd terugkeren.
Waarom kiezen eigenaren voor verkoop of tijdelijke verhuur?
Voor sommige verhuurders kan verkoop aantrekkelijker lijken dan langdurige verhuur.
Wanneer een eigenaar zijn woning verkoopt, hoeft hij niet langer rekening te houden met toekomstige huurinkomsten, onderhoudsverplichtingen en mogelijke geschillen met huurders.
Andere eigenaren onderzoeken of een woning tijdelijk verhuurd kan worden.
Bijvoorbeeld aan mensen die voor werk, studie of een tijdelijk verblijf naar Spanje komen.
Ook verhuur per kamer wordt genoemd als alternatief.
Toch betekenen deze mogelijkheden niet dat verhuurders onbeperkt kunnen overstappen.
De nieuwe Spaanse regelgeving stelt juist strengere eisen aan tijdelijke huurcontracten en verhuur per kamer.
Een contract mag niet uitsluitend tijdelijk worden genoemd om de wettelijke bescherming van een permanente huurder te omzeilen.
Bovendien kunnen regionale en gemeentelijke regels aanvullende beperkingen opleggen.
Wat zegt de Spaanse regering?
De regering verdedigt de maatregelen als noodzakelijk om het recht op betaalbare huisvesting beter te beschermen.
Volgens de overheid hebben veel huishoudens moeite om hun woonlasten te betalen.
De nieuwe regelgeving moet voorkomen dat huurders onvoldoende zekerheid hebben over hun woonsituatie.
Daarnaast wil de regering het aanbod van betaalbare woningen vergroten en speculatief gebruik van vastgoed tegengaan.
De maatregelen bevatten ook fiscale voordelen waarmee verhuurders onder bepaalde voorwaarden worden gestimuleerd om woningen betaalbaar aan te bieden.
Het doel is dus niet om particuliere verhuur onmogelijk te maken, maar om de huurmarkt toegankelijker en stabieler te maken.
De discussie draait vooral om de vraag of de gekozen maatregelen voldoende rekening houden met zowel de belangen van huurders als die van verhuurders.
Wat betekent dit voor Nederlanders en Belgen die in Spanje willen huren?
Voor Nederlanders en Belgen die naar Spanje willen emigreren, kan de ontwikkeling gevolgen hebben.
Veel toekomstige emigranten kiezen ervoor om eerst een woning te huren voordat zij definitief iets kopen.
Dat geeft de mogelijkheid om een regio te ontdekken zonder direct een grote financiële verplichting aan te gaan.
Wanneer minder woningen voor langdurige verhuur beschikbaar zijn, kan het lastiger worden om geschikte huisvesting te vinden.
Vooral in populaire gebieden aan de Costa Blanca, Costa del Sol en rondom grote steden bestaat al veel vraag naar huurwoningen.
Toch is uit het FAI-onderzoek niet af te leiden hoeveel woningen specifiek in deze kustgebieden uit het aanbod zijn verdwenen.
Het onderzoek geeft vooral een landelijk beeld van de reacties bij deelnemende makelaars.
Wat betekent het voor Nederlanders met een huurwoning in Spanje?
Ook Nederlanders en Belgen die zelf een woning in Spanje verhuren, moeten rekening houden met de nieuwe regelgeving.
Wie een woning permanent verhuurt, krijgt te maken met de Spaanse huurwetgeving, de Ley de Arrendamientos Urbanos.
De toepasselijke regels hangen onder meer af van de contractdatum, het type huurcontract en de persoonlijke omstandigheden.
Bij tijdelijke verhuur moet bovendien duidelijk zijn waarom de huurder de woning slechts voor een beperkte periode nodig heeft.
Een woning als vakantiewoning verhuren valt weer onder andere regels, waaronder mogelijke regionale vergunningseisen en aanvullende landelijke verplichtingen.
Eigenaren kunnen daarom niet zonder meer besluiten hun woning van de ene verhuurvorm naar de andere over te zetten.
Vooral bij bestaande contracten is het verstandig juridisch advies in te winnen voordat veranderingen worden doorgevoerd.
Hoe gaat het nu verder?
De nieuwe nooddecreten zijn al gepubliceerd, maar moeten nog volgens de constitutionele procedure door de bevoegde parlementaire instantie worden bekrachtigd.
Omdat Spanje zich voorbereidt op landelijke verkiezingen, speelt de Diputación Permanente van het Congres hierbij een rol.
De politieke discussie over de nieuwe regels is daarmee nog niet afgerond.
Ondertussen blijft de makelaarssector de ontwikkelingen volgen.
De komende weken moet duidelijker worden of de gemelde terugtrekking van huurwoningen tijdelijk is of dat er sprake is van een langduriger verandering.
Voor woningzoekenden is vooral van belang hoeveel betaalbare woningen uiteindelijk daadwerkelijk beschikbaar blijven.
Conclusie: maatregelen voor huurders zorgen voor discussie onder verhuurders
De Spaanse regering wil met strengere regels huurders beschermen en de woningmarkt toegankelijker maken.
Maar volgens een onderzoek van makelaarsorganisatie FAI reageren sommige particuliere verhuurders juist door hun woningen van de reguliere huurmarkt te halen.
Binnen tien dagen werden bij de deelnemende makelaars 4.235 woningen uit de langetermijnverhuur gehaald of naar andere vormen van gebruik verschoven.
Daarnaast werden ruim 1.500 geplande huurcontracten tijdelijk uitgesteld.
De cijfers wijzen op onzekerheid binnen een deel van de Spaanse verhuurmarkt.
Of de nieuwe regelgeving uiteindelijk zorgt voor meer woonzekerheid of juist een kleiner aanbod aan huurwoningen, zal pas duidelijk worden wanneer de effecten over een langere periode kunnen worden beoordeeld.
